Glossaire de la surélévation

Urbanisme

Surélévation : ajout d’un ou plusieurs niveaux au-dessus d’un bâtiment existant, sans modification de son emprise au sol.

Surface de plancher : somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, mesurée au nu intérieur des murs. C’est elle qui détermine l’autorisation nécessaire et l’obligation de recourir à un architecte.

Emprise au sol : projection verticale du volume de la construction sur le terrain. Une surélévation ne l’augmente pas.

PLU (plan local d’urbanisme) : document qui fixe les règles de construction d’une commune. PLUi : le même document, élaboré pour plusieurs communes.

Zone U : zone urbaine du PLU, déjà construite. Zone N : zone naturelle. Zone A : zone agricole. Zone AU : zone à urbaniser.

Hauteur maximale : hauteur que les constructions ne peuvent dépasser dans une zone, mesurée à l’égout du toit, au faîtage ou à l’acrotère selon le règlement.

Hauteur plafond : hauteur absolue fixée par le plan de zonage ; à Paris, 37 m sur la majeure partie du territoire.

Gabarit : enveloppe dans laquelle doit s’inscrire une construction, définie par les règles de hauteur et de retrait.

Prospect : règle de distance entre une construction et une limite ou une construction voisine, souvent proportionnelle à la hauteur.

Limite séparative : limite entre deux propriétés voisines, autre que celle donnant sur la rue.

Pleine terre : partie du terrain non construite, non imperméabilisée, en contact direct avec le sol naturel.

Coefficient de biotope : part minimale de surfaces favorables à la nature (pleine terre, toitures végétalisées) exigée par certains PLU.

Déclaration préalable : autorisation simplifiée, instruite en un mois, pour les petites surélévations (moins de 20 m², ou 40 m² en zone urbaine d’un PLU).

Permis de construire : autorisation exigée au-delà de ces seuils, instruite en deux mois pour une maison, trois pour un immeuble.

Certificat d’urbanisme opérationnel : réponse officielle de la mairie sur la faisabilité d’un projet précis.

Délai de recours des tiers : deux mois à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain, pendant lesquels un tiers peut la contester.

Patrimoine et risques

ABF (Architecte des Bâtiments de France) : fonctionnaire de l’État qui donne son accord aux travaux dans les espaces protégés.

Abords de monument historique : périmètre autour d’un monument protégé, où les travaux sont soumis à l’accord de l’ABF.

Site patrimonial remarquable (SPR) : ville, quartier ou ensemble dont la préservation présente un intérêt public, soumis à des règles renforcées.

PPR (plan de prévention des risques) : servitude qui encadre la construction dans les zones exposées à l’inondation (PPRi) ou aux mouvements de terrain (PPRmt).

Retrait-gonflement des argiles : variation de volume des sols argileux selon leur teneur en eau, source de fissures sur les maisons aux fondations superficielles.

Construction

Ossature bois : structure en montants de bois, légère et souvent préfabriquée, la plus utilisée en surélévation.

Descente de charges : calcul du chemin du poids d’un bâtiment jusqu’au sol, réalisé par l’ingénieur structure.

Reprise en sous-œuvre : renforcement des fondations d’un bâtiment existant.

Trémie : ouverture pratiquée dans un plancher pour créer un escalier.

Acrotère : rebord en haut d’une façade qui borde une toiture-terrasse.

Mitoyenneté : copropriété d’un mur entre deux voisins ; chacun peut l’exhausser à ses frais (article 658 du Code civil).

Servitude de vue : distance minimale imposée entre une fenêtre et la propriété voisine : 1,90 m en vue droite, 0,60 m en vue oblique.

Copropriété

Droit de surélever : droit accessoire aux parties communes (article 3 de la loi de 1965), qui appartient au syndicat des copropriétaires.

Majorité de l’article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, requise pour décider une surélévation.

Majorité de l’article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, applicable à la cession du droit de surélever en zone de droit de préemption urbain.

Droit de priorité : droit des copropriétaires situés sous la surélévation d’acheter en priorité les lots créés, pendant deux mois.

État descriptif de division : document qui décrit les lots d’une copropriété ; il est modifié pour créer les lots de la surélévation.

Charge foncière : valeur d’un droit à construire, calculée à partir du prix de vente des logements créés, moins les coûts et la marge de l’opérateur.

Assurances et taxes

Dommages-ouvrage : assurance obligatoire souscrite par le maître d’ouvrage avant le chantier, qui préfinance la réparation des désordres graves pendant 10 ans.

Garantie décennale : responsabilité des constructeurs pendant 10 ans pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage.

Taxe d’aménagement : taxe payée une fois sur la surface créée, avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² d’une résidence principale.

DVF (demandes de valeurs foncières) : base publique des ventes immobilières, qui permet de connaître les prix réels par commune.