Surélever à Paris : ce que permet le PLU bioclimatique

Pourquoi Paris est un terrain particulier

Paris compte très peu de terrains libres : la surélévation est l’un des rares moyens de créer des logements sans démolir. Elle y est aussi plus complexe qu’ailleurs, car les immeubles sont souvent déjà hauts, protégés, et construits en mitoyenneté serrée.

Les règles clés du PLU bioclimatique

• Hauteur plafond : retour à la hauteur historique de 37 m sur l’essentiel du territoire, avec des plafonds plus bas selon les secteurs (consultables sur le plan des hauteurs).
• Vocation logement : la surélévation est conditionnée, en principe, à la création de logements.
• Désimperméabilisation : la surélévation s’accompagne d’exigences sur les cours (pleine terre, végétalisation).
• Immeubles hors gabarit : dans certaines configurations, un immeuble qui dépasse déjà le gabarit applicable peut recevoir un niveau supplémentaire destiné à l’habitation, avec une hauteur limitée et un retrait par rapport à la façade sur rue. Ces cas se vérifient au cas par cas dans le règlement.
• Bande de constructibilité : la bande principale le long des voies a été réduite de 20 à 18 m.

Ces règles évoluent : chaque projet doit être vérifié sur la version en vigueur du règlement, disponible sur le portail des règles d’urbanisme de la Ville.

L’Architecte des Bâtiments de France

Une grande partie de la capitale se trouve dans les abords d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable (dont les plans de sauvegarde du Marais et du 7e arrondissement). Le projet est alors soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, qui porte sur la volumétrie, la toiture (zinc, brisis, lucarnes) et les matériaux. L’instruction est allongée d’un mois.

Les solutions techniques courantes à Paris

• Surélévation en ossature bois ou métallique, légère, pour ne pas surcharger des structures anciennes en pierre ou en pan de bois.
• Réinterprétation du comble : brisis en zinc et terrasson, dans la continuité du paysage des toits parisiens.
• Préfabrication et levage par grue mobile, pour limiter la durée d’occupation de la voie publique.

Prix et valeur à Paris

Les prix observés pour une surélévation d’immeuble parisien vont de 3 000 à 6 000 €/m², selon l’accès, la structure et les exigences patrimoniales. En face, le prix moyen des ventes à Paris atteignait 9 674 €/m² en 2024 (données DVF), ce qui explique l’intérêt des copropriétés pour la vente de leur droit de surélever.

Tester une adresse parisienne

Le simulateur lit la hauteur de votre immeuble et de ses voisins, la zone du PLU, les servitudes patrimoniales et les prescriptions graphiques (dont les hauteurs plafonds), et signale les règles propres à Paris.