Surélévation en copropriété : le guide complet
Depuis la loi ALUR (2014), la surélévation d’un immeuble en copropriété se décide à la majorité de l’article 26 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Dans une commune dotée d’un droit de préemption urbain, la cession du droit de surélever se vote même à la majorité de l’article 25. Les copropriétaires du dernier étage ont un droit de priorité sur les lots créés.
Pourquoi les copropriétés s’y intéressent
Ravalement, isolation par l’extérieur, remplacement de la chaudière collective, ascenseur : les gros travaux coûtent cher, et la loi Climat et Résilience impose progressivement la rénovation énergétique des logements les plus énergivores. Vendre le droit de surélever permet de financer tout ou partie de ces travaux sans appel de fonds, tout en valorisant chaque lot.
Deux façons de surélever
| Le syndicat vend son droit de surélever | Le syndicat construit lui-même | |
|---|---|---|
| Qui construit | Un acquéreur (promoteur, opérateur spécialisé) | Le syndicat, qui revend ensuite les lots |
| Risque financier | Porté par l’acquéreur | Porté par les copropriétaires |
| Gain | Prix de cession, souvent assorti de travaux de rénovation | Marge de l’opération, potentiellement plus élevée |
| Complexité | Faible pour la copropriété | Élevée : financement, assurances, commercialisation |
Dans la grande majorité des cas, la vente du droit de surélever est la solution retenue.
Le vote en assemblée générale
- Décision de surélever ou de céder le droit de surélever : majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).
- Exception : si l’immeuble se trouve dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain, la décision d’aliéner le droit de surélever se prend à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
- Plusieurs bâtiments : la décision doit être confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné.
Les droits des copropriétaires du dernier étage
Le droit de priorité
Avant toute vente des lots créés, le syndic notifie aux copropriétaires de l’étage supérieur l’intention de vendre, avec le prix et les conditions. Cette notification vaut offre de vente pendant deux mois. Depuis le 1er juin 2020, seuls les copropriétaires dont le lot est situé, en tout ou partie, sous la surélévation en bénéficient.
L’indemnisation
Les copropriétaires qui subissent un préjudice (perte de vue ou d’ensoleillement, trouble de jouissance grave pendant les travaux, dégradations) ont droit à une indemnité, supportée par l’ensemble des copropriétaires selon leur quote-part dans les parties communes (article 36).
Les étapes d’un projet
- Étude de faisabilité : règles du PLU, structure de l’immeuble, surface créable, valorisation.
- Consultation d’acquéreurs et négociation du prix et des travaux de rénovation associés.
- Vote en assemblée générale du principe et de la promesse de vente.
- Permis de construire déposé par l’acquéreur, avec un architecte (obligatoire).
- Modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, établi par un géomètre-expert et publié par un notaire.
- Vente définitive et chantier, avec les garanties et assurances adaptées.
Combien vaut le droit de surélever ?
Il se calcule comme une charge foncière : prix de vente des logements créés, moins le coût de construction, les honoraires, les taxes, le coût des travaux offerts à la copropriété et la marge de l’opérateur. Plus le prix au m² du quartier est élevé et la structure simple, plus la valeur est importante. À Paris, où le prix moyen des ventes dépassait 9 600 €/m² en 2024 (DVF), la surélévation peut financer une part significative d’une rénovation lourde.
Vous possédez un immeuble entier ?
Sans copropriété, pas de vote : le projet dépend seulement des règles d’urbanisme et de la structure. Si l’immeuble est détenu par une société (SCI, SAS), le recours à un architecte est obligatoire pour le permis de construire. La surélévation permet de créer un ou plusieurs logements sans acquisition foncière, et d’amortir en même temps des travaux de rénovation de l’immeuble.
Questions fréquentes
01Un copropriétaire du dernier étage peut-il bloquer la surélévation ?
Non : depuis la loi ALUR, l’unanimité n’est plus requise. Les copropriétaires du dernier étage disposent d’un droit de priorité pour acheter les lots créés, et d’un droit à indemnité s’ils subissent un préjudice (article 36 de la loi de 1965), mais pas d’un droit de veto.
02Qui paie les études avant le vote ?
Soit le syndicat vote un budget d’études, soit un acquéreur intéressé (promoteur, opérateur spécialisé) finance la faisabilité à ses risques, en contrepartie d’une exclusivité. Cette seconde option évite tout appel de fonds.
03Combien de temps prend une surélévation en copropriété ?
Comptez souvent 18 à 36 mois entre la première étude et la livraison : faisabilité, vote en assemblée générale, permis de construire et purge des recours, modificatif du règlement de copropriété, puis chantier.