Surélévation de l'immeuble : ce qui change pour les copropriétaires
Pour un copropriétaire, une surélévation, c'est d'abord une recette : le prix du droit de surélever, souvent affecté à des travaux (ravalement, toiture, isolation, ascenseur). C'est ensuite plus de lots pour partager les charges, puisque les tantièmes sont redistribués. En contrepartie, il faut accepter plusieurs mois de chantier sur le toit, et les occupants du dernier étage bénéficient d'un droit de priorité et peuvent être indemnisés. Tout passe par un vote en assemblée générale et une modification du règlement de copropriété.
Ce que chaque copropriétaire y gagne
| Bénéfice | Comment |
|---|---|
| Une recette pour l’immeuble | Le prix de cession du droit de surélever, versé au syndicat ou réparti entre copropriétaires |
| Des travaux financés | Ravalement, réfection de la toiture, isolation, parfois un ascenseur, payés en tout ou partie par l’opération |
| Des charges réparties sur plus de lots | Les nouveaux lots prennent leur part des charges générales |
| Un immeuble valorisé | Une toiture neuve, une meilleure isolation et une étiquette énergie améliorée profitent à tous les lots |
Le guide financer la rénovation énergétique par la surélévation détaille ce montage.
Les tantièmes et les charges après l’opération
La création de nouveaux lots impose de modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété : c’est un acte notarié, préparé par un géomètre-expert. Les tantièmes sont recalculés :
- les tantièmes de chaque lot existant baissent en valeur relative, puisqu’il y a plus de lots, mais la valeur du lot n’en dépend pas ;
- la quote-part de charges de chaque copropriétaire baisse en conséquence ;
- certaines charges spéciales (ascenseur, escalier) sont recalculées selon l’utilité pour chaque lot.
Le chantier : à quoi s’attendre
Une surélévation d’immeuble dure en général 4 à 9 mois de chantier, souvent avec une structure bois ou métallique préfabriquée qui limite les nuisances.
- Les parties communes sont mobilisées : cage d’escalier, cour, toiture, parfois une grue ou un monte-matériaux.
- Le dernier étage est le plus exposé : bruit, protection de l’étanchéité pendant la dépose de la toiture.
- Un constat avant travaux de l’immeuble et des appartements du dernier étage par un commissaire de justice protège la copropriété en cas de dégâts.
- L’opérateur ou l’acquéreur du droit souscrit les assurances (dommages-ouvrage, responsabilité civile, décennale des entreprises) : exigez les attestations avant l’ouverture du chantier.
Le dernier étage : droit de priorité et indemnité
Les copropriétaires du dernier étage bénéficient d’un droit de priorité si les lots créés sont vendus, et peuvent être indemnisés pour le préjudice subi (perte de vue, de lumière, nuisances). Les règles sont détaillées dans droit de priorité et indemnités du dernier étage.
Les votes nécessaires
La décision de surélever ou de vendre le droit de surélever se prend en assemblée générale, à une majorité renforcée qui dépend du montage et de la situation de l’immeuble. Faire voter une surélévation en assemblée générale.
Les questions à poser avant le vote
- Qui porte le projet : le syndicat lui-même, ou un opérateur qui achète le droit de surélever ?
- Quel est le prix proposé, et comment a-t-il été calculé ? Vendre le droit de surélever.
- Quels travaux de l’immeuble sont pris en charge par l’opération ?
- Quelle est la durée prévue du chantier, et quelles garanties en cas de retard ?
- Qui paie la modification du règlement de copropriété, le géomètre et le notaire ?
Faire étudier votre immeuble
Conseil syndical ou copropriétaire, testez l’adresse de l’immeuble : le simulateur indique la hauteur du bâtiment, celle des voisins et la zone du PLU. Puis contactez-nous pour une étude de faisabilité et une estimation du droit de surélever.
Sources officielles