Faire voter une surélévation en assemblée générale
Depuis la loi ALUR de 2014, la surélévation ou la cession du droit de surélever se vote à la majorité de l’article 26 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Si l’immeuble est situé dans un périmètre de droit de préemption urbain, la cession se vote à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’unanimité et l’accord des copropriétaires du dernier étage ne sont plus exigés.
Les majorités applicables
| Décision | Majorité | Ce que cela signifie |
|---|---|---|
| Surélever (le syndicat construit) | Article 26 | Majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix |
| Céder le droit de surélever | Article 26 | Idem |
| Céder le droit de surélever, immeuble en zone de droit de préemption urbain | Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non |
| Plusieurs bâtiments | + assemblée spéciale | Confirmation par les copropriétaires du bâtiment surélevé, à la même majorité |
Le droit de préemption urbain couvre la plupart des zones urbaines des communes d’Île-de-France : dans les faits, la majorité de l’article 25 s’applique donc souvent à la cession. Le syndic ou le notaire le vérifie sur le document d’urbanisme de la commune.
Pourquoi le droit de surélever appartient à la copropriété
Le toit et l’espace au-dessus appartiennent aux parties communes. La loi de 1965 range expressément le droit de surélever parmi les droits accessoires aux parties communes (article 3). Aucun copropriétaire, même celui du dernier étage, ne peut donc surélever seul sans décision de l’assemblée générale.
Préparer la résolution
- Demander l’inscription à l’ordre du jour : tout copropriétaire peut notifier au syndic une question à inscrire à la prochaine assemblée générale.
- Joindre les documents nécessaires pour que les copropriétaires votent en connaissance de cause : étude de faisabilité, esquisse, conditions financières de la cession, projet de promesse de vente, travaux offerts à la copropriété.
- Rédiger des résolutions distinctes : principe de la cession, choix de l’acquéreur, prix et conditions, mandat au syndic pour signer, modification du règlement de copropriété.
- Prévoir l’information des copropriétaires du dernier étage sur leur droit de priorité et leurs droits à indemnité.
Réussir le vote : ce qui convainc les copropriétaires
- Un bénéfice concret et chiffré : ravalement, isolation, ascenseur, remplacement de la chaudière, financés sans appel de fonds.
- Un projet dessiné qui montre l’aspect final de l’immeuble.
- Des garanties : assurances de l’acquéreur, calendrier, protection des parties communes pendant le chantier, indemnisation des gênes.
- Une présentation en amont au conseil syndical, puis une réunion d’information avant l’assemblée générale.
Et si la résolution est rejetée ?
Si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées), selon le mécanisme de la « passerelle » prévu par l’article 25-1. Pour les décisions relevant de l’article 26, une passerelle comparable existe lorsque le projet a recueilli l’approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins un tiers des voix. Faites vérifier par le syndic la procédure applicable à votre résolution.
Sources officielles