Déclaration préalable ou permis de construire pour une surélévation ?
Une surélévation qui crée moins de 20 m² (ou moins de 40 m² en zone urbaine d’une commune dotée d’un PLU) relève d’une déclaration préalable. Au-delà, ou si la surface totale dépasse 150 m², il faut un permis de construire. L’architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface totale pour un particulier, et toujours pour une copropriété ou une société.
Quelle autorisation pour quelle surface ?
| Surface créée | Zone urbaine avec PLU | Autres cas |
|---|---|---|
| Jusqu’à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| De 20 à 40 m² | Déclaration préalable, sauf si la surface totale dépasse 150 m² : permis | Permis de construire |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
La surface prise en compte est la surface de plancher (sous une hauteur de plafond de 1,80 m, murs extérieurs exclus) ou l’emprise au sol créée. Une surélévation modifie toujours l’aspect extérieur : même très petite, elle demande au moins une déclaration préalable.
L’architecte est-il obligatoire ?
- Particulier : oui si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m².
- Copropriété, SCI, société : oui, dans tous les cas où un permis de construire est nécessaire.
Seule une personne inscrite au tableau de l’Ordre des architectes peut signer le projet architectural et porter le titre d’architecte (loi du 3 janvier 1977).
Les délais d’instruction
| Dossier | Délai de droit commun | Près d’un monument historique |
|---|---|---|
| Déclaration préalable | 1 mois | 2 mois |
| Permis de construire, maison individuelle | 2 mois | 3 mois |
| Permis de construire, autres cas (immeuble) | 3 mois | 4 mois |
Le délai court à partir d’un dossier complet. Après l’obtention, l’autorisation est affichée sur le terrain : les tiers disposent de 2 mois pour la contester. Mieux vaut attendre la fin de ce délai avant de lancer le chantier.
Que contient le dossier ?
- Plan de situation, plan de masse, plans de façades et de toitures, avant et après travaux
- Plan en coupe montrant la hauteur créée
- Document graphique d’insertion dans l’environnement et photographies proche et lointaine
- Notice décrivant le terrain, le projet et les matériaux (permis de construire)
Les pièges les plus fréquents
- Sous-estimer la surface totale et basculer sans le savoir au-dessus de 150 m², ce qui rend l’architecte obligatoire.
- Oublier le règlement de lotissement ou le cahier des charges, qui peut être plus strict que le PLU.
- Négliger les vues sur les voisins : le Code civil impose des distances minimales pour les fenêtres créées.
- Démarrer avant la fin du délai de recours des tiers.