Conseil syndical : comment lancer une étude de surélévation
Pour lancer une surélévation, le conseil syndical commence par des vérifications sans frais : PLU, hauteur des voisins, protections, état de la toiture, règlement de copropriété. Il demande ensuite au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution sur l’étude de faisabilité et la consultation d’opérateurs. Une fois l’étude rendue, il compare plusieurs offres sur un cahier des charges commun, puis prépare le vote sur la cession. Comptez en pratique deux assemblées générales avant la décision définitive.
Quel est le rôle du conseil syndical dans ce projet ?
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il peut donner son avis sur toute question concernant la copropriété, de sa propre initiative ou à la demande du syndic. Il ne décide pas à la place de l’assemblée générale, mais c’est souvent lui qui porte l’idée d’une surélévation : il la prépare, rassemble les informations et présente le projet aux copropriétaires.
La loi de 1965 lui permet aussi de prendre conseil auprès de la personne de son choix et de demander un avis technique à un professionnel. Autrement dit, vous pouvez vous faire accompagner dès les premières réflexions, avant même que l’assemblée générale ne vote un budget d’études.
Étape 1 : les premières vérifications, sans frais
Avant d’alerter tout l’immeuble, vérifiez que l’idée tient debout. Ces points se contrôlent en quelques heures.
- La hauteur : l’immeuble est-il plus bas que ses voisins ou que la hauteur maximale du PLU ?
- La zone du PLU et ses règles, consultables gratuitement sur le Géoportail de l’urbanisme.
- Les protections : abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable, immeuble protégé.
- La toiture : toit-terrasse ou toiture à refaire, deux situations favorables.
- Le plan pluriannuel de travaux : une réfection de toiture, un ravalement ou une isolation à venir peuvent être financés par l’opération.
- Le règlement de copropriété : statut des combles et de la toiture, et clause éventuelle qui réserverait le droit de surélever à un lot ou à un tiers.
Le simulateur donne en 30 secondes la hauteur du bâtiment, celle des voisins et la zone du PLU de l’adresse.
Étape 2 : associer le syndic
Présentez au syndic vos premières conclusions et demandez-lui les documents dont il dispose : règlement de copropriété et ses modificatifs, plans, diagnostics, plan pluriannuel de travaux, carnet d’entretien. Il pourra aussi indiquer la majorité applicable à chaque résolution.
Le syndic ne peut pas engager seul la copropriété dans une étude payante ou une négociation avec un acquéreur : il lui faut un mandat de l’assemblée générale, avec un budget et un périmètre précis. C’est l’objet de la première résolution.
Étape 3 : inscrire la question à l’ordre du jour
Tout copropriétaire, comme le conseil syndical, peut demander au syndic d’inscrire une ou plusieurs questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
| Règle | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|
| Forme de la demande | Lettre recommandée avec avis de réception adressée au syndic |
| Moment | À tout moment, mais elle doit arriver avant l’envoi de la convocation ; sinon, la question passe à l’assemblée suivante |
| Contenu | Un projet de résolution par question, rédigé clairement, chaque question faisant l’objet d’un vote séparé |
| Documents | Les pièces utiles au vote sont jointes à la convocation |
| Délai de convocation | Au moins 21 jours avant l’assemblée, sauf délai plus long prévu par le règlement |
Si la prochaine assemblée ordinaire est lointaine, le conseil syndical peut aussi demander au syndic de convoquer une assemblée générale.
Pour cette première assemblée, inutile de voter la surélévation elle-même. Les résolutions portent plutôt sur :
- Le principe d’une étude de faisabilité de surélévation de l’immeuble.
- Son financement : budget voté par le syndicat, ou étude prise en charge par un opérateur à ses risques.
- Le mandat donné au syndic, assisté du conseil syndical, pour consulter des opérateurs et revenir devant l’assemblée avec des offres.
Étape 4 : l’étude de faisabilité
L’étude répond à quatre questions : que permet le PLU sur cet immeuble, que peut porter la structure, combien de mètres carrés peuvent être créés, et que valent-ils ? Son contenu est détaillé dans notre guide de l’étude de faisabilité.
Deux modes de financement existent. Le syndicat peut voter un budget, ce qui le laisse libre de consulter ensuite qui il veut. Un opérateur peut aussi financer l’étude à ses risques, en échange d’une exclusivité de négociation pendant une durée limitée : pas d’appel de fonds, mais moins de mise en concurrence. Dans les deux cas, faites préciser par écrit ce que contient l’étude et à qui elle appartient.
Étape 5 : consulter plusieurs opérateurs
Une fois la faisabilité connue, rédigez un cahier des charges commun et adressez-le à plusieurs acquéreurs potentiels. Des offres établies sur la même base sont les seules vraiment comparables.
Points à comparer dans chaque offre :
- le prix proposé et son mode de calcul ;
- les travaux offerts à la copropriété : toiture, ravalement, isolation, ascenseur ;
- le calendrier et les pénalités de retard ;
- les conditions suspensives de la promesse de vente ;
- la prise en charge des frais de géomètre, de notaire et des indemnités dues au dernier étage ;
- les garanties et assurances de l’acquéreur.
La méthode d’évaluation du prix est expliquée dans vendre le droit de surélever. Si l’immeuble n’a pas d’ascenseur, voyez aussi comment financer un ascenseur grâce à la surélévation.
Un calendrier type
Les durées ci-dessous sont des ordres de grandeur, à adapter à chaque immeuble et au rythme des assemblées générales.
| Phase | Durée indicative |
|---|---|
| Vérifications et réunions du conseil syndical | 1 à 2 mois |
| Première assemblée générale : étude et mandat | Selon la date de la prochaine assemblée |
| Étude de faisabilité | Quelques semaines |
| Consultation des opérateurs et négociation | Quelques mois |
| Seconde assemblée générale : choix de l’acquéreur et cession | Selon la date de la prochaine assemblée |
| Promesse de vente, permis de construire et délai de recours | Instruction de 3 mois, plus 1 mois en secteur protégé, puis 2 mois de recours |
| Modificatif du règlement, vente définitive et chantier | Plusieurs mois |
Le vote de la cession obéit à une majorité renforcée : tout est expliqué dans faire voter une surélévation en assemblée générale.
Informer les copropriétaires tout au long du projet
Un projet de surélévation échoue rarement sur la technique, plus souvent sur la méfiance. Organisez une réunion d’information avant chaque assemblée, diffusez une synthèse de l’étude et répondez par écrit aux questions. Associez tôt les copropriétaires du dernier étage : ils ont des droits spécifiques, présentés dans droit de priorité et indemnités. Pour les autres, le guide ce qui change pour les copropriétaires répond aux questions habituelles.
Faire étudier votre immeuble
Commencez par tester l’adresse de l’immeuble sur le simulateur. Nos spécialistes de la surélévation peuvent ensuite présenter une première analyse au conseil syndical et l’aider à préparer la résolution : contactez-nous.