Financer un ascenseur grâce à la surélévation
Dans un immeuble ancien de cinq ou six niveaux sans ascenseur, la surélévation peut financer tout ou partie de son installation : l’acquéreur du droit de surélever verse un prix ou réalise lui-même l’ascenseur, car les logements créés en haut de l’immeuble se vendent mieux s’ils sont desservis. Il faut d’abord vérifier où loger la cabine (jour d’escalier, cour ou façade), puis faire voter l’opération en assemblée générale. Les charges d’ascenseur sont ensuite réparties selon l’utilité pour chaque lot, en général croissante avec l’étage.
Pourquoi surélévation et ascenseur vont souvent ensemble
Beaucoup d’immeubles anciens d’Île-de-France, faubouriens ou haussmanniens, montent à quatre ou cinq étages au-dessus du rez-de-chaussée sans ascenseur. Pour leurs habitants, monter cinq étages à pied devient un vrai sujet avec l’âge, une poussette ou des courses. Pour la copropriété, c’est un équipement coûteux, que peu d’immeubles peuvent financer par un simple appel de fonds.
La surélévation change l’équation. Les logements créés au sommet se vendent nettement mieux s’ils sont desservis par un ascenseur : l’acquéreur du droit de surélever a donc intérêt à le construire. La copropriété peut ainsi obtenir l’ascenseur en contrepartie, totalement ou en partie, du droit de construire sur son toit.
Où installer l’ascenseur dans un immeuble ancien ?
C’est la première question technique, et souvent la plus difficile. Les solutions courantes :
| Emplacement | Conditions favorables | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Dans le jour de l’escalier (le vide central) | Jour assez large pour une cabine | Escalier parfois rétréci, cabine compacte, règles de sécurité incendie |
| Dans la cour, contre la façade arrière | Cour assez vaste, accès aux paliers | Emprise sur la cour, vues des voisins, autorisation d’urbanisme |
| En façade sur rue | Rarement possible | Aspect de la rue, règles du PLU, avis de l’Architecte des Bâtiments de France en secteur protégé |
| Dans une partie privative rachetée | Un copropriétaire accepte de céder une surface | Négociation, modification des lots |
Dans les immeubles anciens, la cabine s’arrête parfois à mi-palier, entre deux étages, quand c’est la seule façon de la loger. Ce n’est pas idéal pour l’accessibilité, mais cela reste un progrès réel pour les étages élevés.
Ce qu’il faut faire vérifier
- La structure : la gaine et la fosse en pied d’ascenseur sollicitent les murs, les planchers et parfois les fondations. Un ingénieur structure doit les valider, en même temps que la surélévation.
- La machinerie : beaucoup d’ascenseurs récents se passent d’un local de machinerie, et la surélévation permet de prolonger la gaine jusqu’au nouveau niveau et d’intégrer proprement son sommet.
- Les règles d’urbanisme : une gaine extérieure crée un volume nouveau, soumis à autorisation et aux règles du PLU.
- La sécurité incendie : la modification de la cage d’escalier et l’ajout d’un niveau peuvent changer les exigences applicables à l’immeuble.
Ces vérifications font partie de l’étude de faisabilité. Mieux vaut traiter l’ascenseur et la surélévation dans un seul projet : une seule conception, un seul chantier, une seule installation de chantier.
Le droit de surélever comme mode de financement
La valeur du droit de surélever se calcule comme une charge foncière : prix de vente des logements créés, moins le coût de construction, les frais et la marge de l’acquéreur. La méthode est détaillée dans vendre le droit de surélever.
Pour financer l’ascenseur, deux formules existent :
- L’acquéreur réalise l’ascenseur dans le cadre de son chantier. La copropriété reçoit un équipement neuf, en plus ou à la place d’un prix.
- L’acquéreur verse un prix, que l’assemblée générale affecte aux travaux d’ascenseur, conduits par le syndicat.
La première formule est souvent la plus simple : un seul maître d’ouvrage, un seul calendrier. Mais elle doit être encadrée par écrit : description précise de l’ascenseur, délai de mise en service, garanties et assurances, et éventuellement prise en charge de l’entretien pendant les premiers mois. Si la valeur du droit ne couvre pas tout le coût, le complément reste à financer par la copropriété. L’ascenseur peut aussi s’inscrire dans un projet plus large de rénovation : voir financer la rénovation par la surélévation.
Qui paie les charges de l’ascenseur ?
La loi distingue les charges générales, réparties selon les tantièmes, et les charges liées aux services collectifs et équipements communs, comme l’ascenseur. Ces dernières sont réparties selon l’utilité objective de l’équipement pour chaque lot. Un lot qui ne peut pas se servir de l’ascenseur ne paie pas ; un lot qui pourrait s’en servir paie, même s’il ne l’utilise pas.
| Lot | Utilité de l’ascenseur | Conséquence habituelle |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée sans accès à l’ascenseur | Nulle | Pas de charges d’ascenseur |
| Premier étage | Faible | Quote-part réduite |
| Étages élevés | Forte | Quote-part plus importante |
| Logements créés par la surélévation | Forte | Ils prennent leur part, ce qui allège celle des autres lots |
Une répartition qui ne respecte pas le critère d’utilité est contraire à la loi : un copropriétaire peut en demander la nullité, sans limite de temps. La nouvelle grille est donc établie par un géomètre-expert, puis intégrée au règlement de copropriété lors du modificatif rendu nécessaire par la création des nouveaux lots.
Pour le coût de l’installation elle-même, la loi de 1965 prévoit que, pour des travaux d’amélioration, l’assemblée fixe la répartition en proportion des avantages que chacun en retire. Les copropriétaires qui n’ont pas voté ces travaux peuvent, dans certains cas, étaler le paiement de leur part sur dix ans. Faites préciser par le syndic les règles applicables à votre résolution.
Le vote en assemblée générale
Prévoyez des résolutions distinctes : la cession du droit de surélever et ses conditions, les travaux d’ascenseur, la répartition de leur coût, la nouvelle grille de charges et la modification du règlement de copropriété. Chacune obéit à sa propre majorité : voir faire voter une surélévation en assemblée générale.
Pour convaincre, présentez le projet comme un ensemble : un ascenseur, une toiture neuve et des charges partagées entre plus de lots, financés par l’opération plutôt que par un appel de fonds. Les copropriétaires du dernier étage, plus exposés au chantier, ont par ailleurs des droits spécifiques, présentés dans droit de priorité et indemnités.
Votre immeuble peut-il s’offrir un ascenseur ?
Testez l’adresse de l’immeuble : le simulateur indique sa hauteur, celle des voisins et la zone du PLU. Nos spécialistes de la surélévation peuvent ensuite étudier avec le conseil syndical l’emplacement de l’ascenseur et la valeur du droit de surélever : contactez-nous.