Droit de priorité et indemnités du dernier étage
Les copropriétaires du dernier étage n’ont plus de droit de veto sur la surélévation depuis la loi ALUR. Ils disposent en revanche d’un droit de priorité : avant toute vente des lots créés, le syndic doit leur notifier l’intention de vendre, avec le prix et les conditions, et cette notification vaut offre de vente pendant deux mois. Depuis le 1er juin 2020, seuls ceux dont le lot est situé sous la surélévation en bénéficient. Ils ont aussi droit à une indemnité s’ils subissent un préjudice.
Le droit de priorité, comment ça marche ?
Lorsque le syndicat des copropriétaires décide de vendre les lots privatifs créés par la surélévation, ou le droit de surélever lui-même, la loi protège ceux qui vivent juste en dessous :
- Notification : avant de conclure la vente, le syndic notifie à chaque copropriétaire concerné l’intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions.
- Offre de deux mois : cette notification vaut offre de vente pendant deux mois. Le copropriétaire peut accepter aux mêmes conditions.
- À défaut, le syndicat est libre de vendre à l’acquéreur de son choix aux conditions notifiées.
Depuis le 1er juin 2020, seuls les copropriétaires de l’étage supérieur dont le lot est situé en tout ou partie sous la surélévation bénéficient de ce droit : un copropriétaire du dernier étage à l’autre bout de l’immeuble, non concerné par les travaux, n’en profite plus.
L’indemnisation des copropriétaires lésés
L’article 36 de la loi de 1965 prévoit que les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de la surélévation ont droit à une indemnité. Elle est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, répartie selon leur quote-part dans les parties communes. Dans la pratique, l’acquéreur du droit de surélever la prend souvent en charge dans le cadre de la négociation.
| Préjudice possible | Exemple |
|---|---|
| Diminution de la valeur du lot | Perte de la vue dégagée ou de la qualité de « dernier étage » |
| Trouble de jouissance grave | Nuisances importantes pendant le chantier |
| Dégradations | Infiltrations ou fissures liées aux travaux |
Ce que le copropriétaire du dernier étage peut gagner
La surélévation n’est pas qu’une contrainte pour lui. Elle s’accompagne souvent de la réfection de la toiture et de l’isolation, qui règlent les problèmes d’infiltration et de surchauffe l’été, fréquents sous les toits. Le droit de priorité lui permet aussi d’acheter le lot créé au-dessus de chez lui pour agrandir son logement en duplex.
Conseils pour les copropriétaires concernés
- Demandez à être associés dès l’étude de faisabilité, via le conseil syndical.
- Faites établir un état des lieux de votre logement avant le démarrage des travaux.
- Négociez par écrit l’indemnité et les mesures de protection (bâchage, horaires, relogement éventuel pendant la phase la plus lourde).
Sources officielles