Zéro artificialisation nette : pourquoi la surélévation est encouragée
La loi Climat et résilience d’août 2021 fixe l’objectif de zéro artificialisation nette des sols en 2050, avec une première étape : diviser par deux, entre 2021 et 2031, la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers par rapport à la décennie précédente. Moins construire sur des terrains nus oblige à construire davantage dans la ville existante : la surélévation, qui crée des logements sans consommer de sol, en fait partie. En Île-de-France, l’objectif est décliné par le SDRIF-E, puis par les PLU.
Qu’est-ce que le « zéro artificialisation nette » ?
Artificialiser un sol, c’est le transformer durablement : le construire, le bitumer, l’imperméabiliser. Pendant des décennies, la France a étendu ses villes en consommant des terres agricoles et naturelles. La loi Climat et résilience, adoptée en août 2021, a fixé un cap : atteindre le zéro artificialisation nette en 2050.
« Nette » signifie que l’on pourra encore artificialiser, à condition de compenser en rendant à la nature des surfaces équivalentes. Avant d’y arriver, une étape intermédiaire porte sur la décennie 2021-2031 : réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers par rapport à 2011-2021.
Le calendrier, de la loi au PLU de votre commune
Le ZAN ne s’applique pas directement à votre permis de construire. Il s’impose d’abord aux documents de planification, qui le déclinent en cascade jusqu’au PLU.
| Étape | Date |
|---|---|
| Loi Climat et résilience | Août 2021 |
| Loi d’ajustement sur la mise en œuvre du ZAN | 20 juillet 2023 |
| Intégration de l’objectif dans les schémas régionaux | Avant le 22 novembre 2024 |
| Approbation du SDRIF-E par décret en Conseil d’État | 10 juin 2025 |
| Mise en compatibilité des SCoT | Avant le 22 février 2027 |
| Mise en compatibilité des PLU et PLUi | Avant le 22 février 2028 |
| Zéro artificialisation nette | 2050 |
Ces échéances sont celles des textes à ce jour. Le dispositif fait régulièrement l’objet de débats et d’ajustements législatifs : vérifiez l’état du droit au moment de votre projet.
Pourquoi la surélévation est encouragée
Si l’on construit moins sur des terrains nus, il faut bien loger les habitants ailleurs : dans les friches, les logements vacants, et en densifiant la ville existante. La surélévation coche toutes les cases de cette politique.
- Elle ne consomme aucun sol : l’emprise du bâtiment reste la même.
- Elle utilise les réseaux existants : rues, transports, eau, électricité, écoles.
- Elle s’accompagne souvent d’une rénovation énergétique du bâtiment, avec une toiture neuve et isolée.
- Elle crée des logements là où la demande est forte, dans des quartiers déjà desservis.
Le Code de l’urbanisme prévoit d’ailleurs, dans certaines communes où le marché du logement est tendu, la possibilité de déroger à certaines règles de hauteur, de densité ou de stationnement pour des projets créant du logement, dont des surélévations. Ces dérogations ne sont jamais automatiques : elles relèvent d’une décision motivée de l’autorité qui délivre le permis.
Le SDRIF-E : la déclinaison francilienne
En Île-de-France, le schéma directeur régional joue le rôle que tiennent ailleurs les schémas régionaux d’aménagement. Sa nouvelle version, le SDRIF-E (« E » pour environnemental), a été adoptée par la Région le 11 septembre 2024 et approuvée par décret en Conseil d’État le 10 juin 2025. Elle fixe le cadre de l’aménagement régional à l’horizon 2040.
Le SDRIF-E encadre la croissance urbaine et la préservation des espaces agricoles et naturels, dans une logique de zéro artificialisation nette. Il identifie des communes ou groupes de communes appelés à se renforcer, les « polarités ». Les documents d’urbanisme locaux doivent être compatibles avec lui : c’est par la révision progressive des PLU que ses orientations atteindront votre parcelle.
Ce que cela change concrètement pour un propriétaire
| Évolution possible du PLU | Effet sur un projet de surélévation |
|---|---|
| Hauteurs relevées autour des gares et des centres | Un étage de plus peut devenir possible là où il ne l’était pas |
| Exigences accrues de pleine terre et de nature en ville | Peu d’effet sur une surélévation, qui ne touche pas au jardin ; plus contraignant pour une extension au sol |
| Protection renforcée de certains quartiers pavillonnaires | Hauteurs maintenues, règles d’aspect plus strictes |
| Règles de performance énergétique ou d’aspect des toitures | Conception à adapter : matériaux, toiture végétalisée, panneaux |
La densification n’est donc pas uniforme. Certaines communes l’organisent autour des transports et des centres, d’autres protègent leur tissu pavillonnaire. Deux maisons identiques, dans deux villes voisines, peuvent recevoir des réponses opposées. C’est aussi pour cela qu’une surélévation, qui préserve le jardin, est souvent mieux acceptée qu’une extension au sol : la comparaison est détaillée dans extension ou surélévation.
Votre commune est-elle favorable à la surélévation ?
Quelques signaux à vérifier :
- La date du PLU : un document récent intègre souvent déjà les objectifs de sobriété foncière.
- Une révision en cours : elle peut ouvrir ou fermer des possibilités ; l’enquête publique est le moment pour s’exprimer.
- La zone de votre parcelle et sa hauteur maximale, consultables sur le Géoportail de l’urbanisme : notre guide lire son PLU explique comment faire.
- La position du service urbanisme sur les surélévations : posez-lui la question directement, en suivant notre guide pour préparer son rendez-vous.
- Les projets voisins : des surélévations récentes dans votre rue sont un bon indice.
Les pages consacrées à chaque commune, accessibles depuis la rubrique villes, donnent aussi des repères locaux.
Profitez du contexte, mais vérifiez votre adresse
Le cadre national est favorable à la surélévation, mais c’est le PLU de votre commune qui tranche. Testez votre adresse sur le simulateur : en 30 secondes, il indique la zone du PLU, la hauteur de votre bâtiment et celle des voisins, ainsi que les protections. Nos spécialistes de la surélévation peuvent ensuite vérifier ce que le PLU en vigueur, ou en cours de révision, permet sur votre parcelle : contactez-nous.