Taxes et assurances d’une surélévation
Une surélévation déclenche la taxe d’aménagement, due une fois sur la surface créée (avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² d’une résidence principale), et augmente la taxe foncière. La surface créée se déclare aux impôts dans les 90 jours suivant l’achèvement. Côté assurances, le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le chantier, et chaque entreprise doit être couverte par une garantie décennale.
La taxe d’aménagement
La taxe d’aménagement est due lorsque des travaux soumis à autorisation créent de la surface taxable : c’est le cas d’une surélévation. Elle est payée une seule fois.
Comment elle se calcule : surface taxable créée × valeur forfaitaire au m² (fixée chaque année par l’État, plus élevée en Île-de-France) × taux cumulés de la commune, du département et de la région.
| Élément | Règle |
|---|---|
| Surface taxable | Surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond |
| Abattement | 50 % sur les 100 premiers m² d’une résidence principale |
| Taux communal | En général entre 1 et 5 %, jusqu’à 20 % dans certains secteurs par délibération |
| Taux départemental | Plafonné à 2,5 % |
| Taux régional (Île-de-France) | Plafonné à 1 % |
| Déclaration | Dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, depuis l’espace sécurisé impots.gouv.fr (« Gérer mes biens immobiliers ») |
Le simulateur officiel du ministère permet d’estimer le montant exact à partir de la surface et des taux de votre commune.
La taxe foncière
La surface créée augmente la valeur locative cadastrale du logement, donc la taxe foncière. La déclaration des travaux, dans les 90 jours suivant leur achèvement, sert aussi à mettre à jour cette valeur. Les additions de construction peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de deux ans sur une partie de la taxe foncière, que la commune peut réduire par délibération.
L’assurance dommages-ouvrage
- Obligatoire pour le maître d’ouvrage (le propriétaire ou la copropriété) avant l’ouverture du chantier, en application du Code des assurances.
- Elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient établies.
- Elle suit le bien pendant 10 ans : c’est un atout lors d’une revente, et son absence peut inquiéter un acquéreur ou son notaire.
- Son coût se situe en général autour de quelques pourcents du montant des travaux ; elle se souscrit sur la base du projet et des attestations des entreprises.
La garantie décennale des entreprises
Chaque constructeur (entreprise, architecte, bureau d’études) répond pendant 10 ans des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Demandez l’attestation d’assurance décennale de chaque entreprise avant de signer, et vérifiez que les activités couvertes correspondent aux travaux (charpente, ossature bois, couverture, étanchéité).
Les autres garanties à connaître
| Garantie | Durée | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés à la réception ou dans l’année |
| Bon fonctionnement | 2 ans | Équipements dissociables (volets, radiateurs, portes) |
| Décennale | 10 ans | Solidité de l’ouvrage, impropriété à destination |