Surélévation à Brou-sur-Chantereine : règles, prix et potentiel
À Brou-sur-Chantereine (77177), 86 % des 727 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Brou-sur-Chantereine (version de novembre 2023). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 845 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 114 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Brou-sur-Chantereine ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 623 | 86 % |
| 8 à 13 m | 54 | 7 % |
| 13 m et plus | 50 | 7 % |
Brou-sur-Chantereine compte 623 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 54 de 8 à 13 m et 50 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (86 %) est proche de la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) ; elle se classe 43e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 5 196 habitants sur 437 hectares, soit 1 188 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 6 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Brou-sur-Chantereine gagnerait 240 m² habitables, d’une valeur d’environ 683 000 € au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Brou-sur-Chantereine
Brou-sur-Chantereine a son propre PLU, dont la version en vigueur date de novembre 2023.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 18,6 % du territoire est en zone urbaine et 81,4 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone naturelle | 66,6 % |
| Zone agricole | 11,3 % |
| Zone à dominante résidentielle pavillonnaire | 2,6 % |
| Zone d'équipements scolaires et de loisirs | 2,4 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Brou-sur-Chantereine : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Brou-sur-Chantereine
- Plan de prévention des risques mouvement de terrain Villevaude
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Brou-sur-Chantereine
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 086 € | 77 | 19 % |
| 2021 | 3 256 € | 79 | 32 % |
| 2022 | 3 376 € | 66 | 24 % |
| 2023 | 4 464 € | 54 | 28 % |
| 2024 | 2 845 € | 51 | 14 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 086 à 2 845 €/m² (-8 %), avec un pic à 4 464 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 77 à 51.
Les maisons représentaient 14 % des ventes en 2024, contre 19 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 845 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 57 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 114 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 171 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Brou-sur-Chantereine
Autour de Brou-sur-Chantereine, Saint-Thibault-des-Vignes est plus pavillonnaire (91 % de bâtiments bas), Lagny-sur-Marne plus dense (78 %), et les prix moyens vont de 3 374 à 4 003 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Vaires-sur-Marne | 88 % | 4 003 €/m² |
| Surélévation à Chelles | 87 % | 3 520 €/m² |
| Surélévation à Torcy | 79 % | 3 374 €/m² |
| Surélévation à Courtry | 85 % | 3 414 €/m² |
| Surélévation à Saint-Thibault-des-Vignes | 91 % | 3 818 €/m² |
| Surélévation à Noisiel | 86 % | 3 394 €/m² |
| Surélévation à Lagny-sur-Marne | 78 % | 3 814 €/m² |
| Surélévation à Thorigny-sur-Marne | 87 % | 3 527 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.