Surélévation à Courtry : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Courtry ?

Courtry compte 2 825 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 84 de 8 à 13 m et 397 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (85 %) est proche de la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) ; elle se classe 46e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 7 330 habitants sur 416 hectares, soit 1 761 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 28 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Courtry gagnerait 1 120 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,82 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Courtry

Courtry a son propre PLU, dont la version en vigueur date de octobre 2022.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 24,9 % du territoire est en zone urbaine et 57,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Courtry : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Courtry

• Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Vaujours
• SUP suite à la demande d’abandon du site du centre de Vaujours

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Courtry

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 345 à 3 414 €/m² (+2 %), avec un pic à 4 100 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 92 à 62.

Les maisons représentaient 85 % des ventes en 2024, contre 84 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 5 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Courtry

Autour de Courtry, Villeparisis est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Clichy-sous-Bois plus dense (69 %), et les prix moyens vont de 2 452 à 3 765 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.