Surélévation à Vaujours : règles, prix et potentiel
À Vaujours (93410), 73 % des 1 969 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris-Grand Est (version de décembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 561 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 142 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Vaujours ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 431 | 73 % |
| 8 à 13 m | 190 | 10 % |
| 13 m et plus | 348 | 17 % |
Vaujours compte 1 431 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 190 de 8 à 13 m et 348 plus hauts ou non mesurés.
Avec 73 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 13e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 8 007 habitants sur 371 hectares, soit 2 156 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 14 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Vaujours gagnerait 560 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,99 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Vaujours
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 48,5 % du territoire est en zone urbaine et 51,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone naturelle | 51,2 % |
| Zone pavillonnaire | 18,7 % |
| Zone de centralité urbaine | 5,5 % |
| Zone de centres anciens | 3,8 % |
| Zone urbaine verte | 3,6 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Vaujours : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Vaujours
- Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Vaujours
- SUP suite à la demande d’abandon du site du centre de Vaujours
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Vaujours
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 149 € | 89 | 39 % |
| 2021 | 3 162 € | 125 | 41 % |
| 2022 | 3 829 € | 118 | 54 % |
| 2023 | 3 689 € | 71 | 39 % |
| 2024 | 3 561 € | 96 | 51 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 149 à 3 561 €/m² (+13 %), avec un pic à 3 829 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 89 à 96.
Les maisons représentaient 51 % des ventes en 2024, contre 39 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 561 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 71 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 142 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 214 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Vaujours
Autour de Vaujours, Villeparisis est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Clichy-sous-Bois plus dense (69 %), et les prix moyens vont de 2 452 à 3 765 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Coubron | 84 % | 3 014 €/m² |
| Surélévation à Courtry | 85 % | 3 414 €/m² |
| Surélévation à Villeparisis | 87 % | 3 374 €/m² |
| Surélévation à Sevran | 73 % | 2 927 €/m² |
| Surélévation à Livry-Gargan | 74 % | 3 217 €/m² |
| Surélévation à Clichy-sous-Bois | 69 % | 2 452 €/m² |
| Surélévation à Montfermeil | 70 % | 3 765 €/m² |
| Surélévation à Villepinte | 80 % | 2 990 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.