Surélévation à Montfermeil : règles, prix et potentiel
À Montfermeil (93370), 70 % des 10 381 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris-Grand Est (version de décembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 765 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 151 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montfermeil ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 7 290 | 70 % |
| 8 à 13 m | 692 | 7 % |
| 13 m et plus | 2 399 | 23 % |
Montfermeil compte 7 290 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 692 de 8 à 13 m et 2 399 plus hauts ou non mesurés.
Avec 70 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 16e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 28 703 habitants sur 544 hectares, soit 5 276 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 73 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Montfermeil gagnerait 2 920 m² habitables, d’une valeur d’environ 10,99 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Montfermeil
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 87,7 % du territoire est en zone urbaine et 12,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 56,7 % |
| Zone intermédiaire | 12,3 % |
| Zone naturelle | 9,3 % |
| Zone de grands collectifs | 4,9 % |
| Zone de centralité urbaine | 4 % |
| Zone naturelle de loisirs | 2,8 % |
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Montfermeil : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Montfermeil
- Zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines dans la commune de Montfermeil
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Montfermeil
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 316 € | 236 | 75 % |
| 2021 | 3 759 € | 281 | 77 % |
| 2022 | 3 809 € | 274 | 76 % |
| 2023 | 3 690 € | 194 | 82 % |
| 2024 | 3 765 € | 190 | 76 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 316 à 3 765 €/m² (+14 %), avec un pic à 3 809 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 236 à 190.
Les maisons représentaient 76 % des ventes en 2024, contre 75 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 8 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 765 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 75 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 151 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 226 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Montfermeil
Autour de Montfermeil, Chelles est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Le Raincy plus dense (56 %), et les prix moyens vont de 2 452 à 4 345 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Clichy-sous-Bois | 69 % | 2 452 €/m² |
| Surélévation à Coubron | 84 % | 3 014 €/m² |
| Surélévation à Gagny | 71 % | 3 548 €/m² |
| Surélévation à Chelles | 87 % | 3 520 €/m² |
| Surélévation à Livry-Gargan | 74 % | 3 217 €/m² |
| Surélévation à Courtry | 85 % | 3 414 €/m² |
| Surélévation à Le Raincy | 56 % | 4 345 €/m² |
| Surélévation à Vaujours | 73 % | 3 561 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.