Surélévation à Gagny : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Gagny ?

Gagny compte 8 281 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 821 de 8 à 13 m et 2 601 plus hauts ou non mesurés.

Avec 71 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 12e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 42 313 habitants sur 697 hectares, soit 6 075 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Les règles d’urbanisme à Gagny

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 79,5 % de la commune ; les 20,5 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Gagny : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Gagny

• Plan de prévention des risques naturels liés aux anciennes carrières sur la commune de Gagny
• Plan de prévention des risques d’inondation de la Marne dans le département de la Seine-Saint-Denis

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Gagny

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 608 à 3 548 €/m² (-2 %), avec un pic à 3 933 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 502 à 336.

Les maisons représentaient 55 % des ventes en 2024, contre 46 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 12 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Gagny en 2024

Côté maisons, Gagny a enregistré 184 ventes en 2024, à un prix médian de 3 750 €/m². Une maison de 80 m² sur 362 m² de terrain y change de mains autour de 301 000 €.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 50 % de surface en plus et quelque 150 000 € de valeur au prix des maisons de Gagny, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 548 €/m²).

Surélever près de Gagny

Autour de Gagny, Chelles est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Neuilly-sur-Marne plus dense (59 %), et les prix moyens vont de 3 418 à 3 520 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.