Surélévation à Gagny : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Gagny ?

Gagny compte 8 281 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 821 de 8 à 13 m et 2 601 plus hauts ou non mesurés.

Avec 71 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 15e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 42 313 habitants sur 697 hectares, soit 6 075 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 83 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Gagny gagnerait 3 320 m² habitables, d’une valeur d’environ 11,78 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Gagny

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 79,5 % du territoire est en zone urbaine et 20,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Gagny : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Gagny

• Plan de prévention des risques naturels liés aux anciennes carrières sur la commune de Gagny
• Plan de prévention des risques d’inondation de la Marne dans le département de la Seine-Saint-Denis

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Gagny

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 608 à 3 548 €/m² (-2 %), avec un pic à 3 933 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 502 à 336.

Les maisons représentaient 55 % des ventes en 2024, contre 46 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Gagny

Autour de Gagny, Chelles est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Le Raincy plus dense (56 %), et les prix moyens vont de 2 452 à 4 345 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.