Surélévation à Neuilly-sur-Marne : règles, prix et potentiel
À Neuilly-sur-Marne (93330), 59 % des 5 381 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris-Grand Est (version de décembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 418 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 137 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Neuilly-sur-Marne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 185 | 59 % |
| 8 à 13 m | 510 | 9 % |
| 13 m et plus | 1 686 | 32 % |
Neuilly-sur-Marne compte 3 185 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 510 de 8 à 13 m et 1 686 plus hauts ou non mesurés.
Avec 59 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (24e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 39 800 habitants sur 695 hectares, soit 5 724 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 32 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Neuilly-sur-Marne gagnerait 1 280 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,38 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Neuilly-sur-Marne
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 71,3 % du territoire est en zone urbaine et 28,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 20,5 % |
| Zone naturelle | 18,7 % |
| Zone de projets | 18,2 % |
| Zone de grands équipements | 10,4 % |
| Zone d'activités économiques à dominante industrielle | 8,2 % |
| Zone naturelle de berges | 5,5 % |
8 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Neuilly-sur-Marne : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Neuilly-sur-Marne
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Marne dans le département de la Seine-Saint-Denis
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Neuilly-sur-Marne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 463 € | 326 | 24 % |
| 2021 | 3 573 € | 377 | 24 % |
| 2022 | 3 591 € | 325 | 17 % |
| 2023 | 3 722 € | 241 | 26 % |
| 2024 | 3 418 € | 198 | 28 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 463 à 3 418 €/m² (-1 %), avec un pic à 3 722 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 326 à 198.
Les maisons représentaient 28 % des ventes en 2024, contre 24 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 16 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 418 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 68 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 137 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 205 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Neuilly-sur-Marne
Autour de Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand est plus pavillonnaire (74 % de bâtiments bas), Le Raincy plus dense (56 %), et les prix moyens vont de 3 548 à 5 828 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Gagny | 71 % | 3 548 €/m² |
| Surélévation à Neuilly-Plaisance | 65 % | 4 162 €/m² |
| Surélévation à Gournay-sur-Marne | 61 % | 4 319 €/m² |
| Surélévation à Bry-sur-Marne | 63 % | 5 088 €/m² |
| Surélévation à Villemomble | 68 % | 3 918 €/m² |
| Surélévation à Le Perreux-sur-Marne | 67 % | 5 828 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Grand | 74 % | 4 333 €/m² |
| Surélévation à Le Raincy | 56 % | 4 345 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.