Surélévation à Neuilly-sur-Marne : règles, prix et potentiel
Un étage de 40 m² vaut environ 137 000 € à Neuilly-sur-Marne (93330), au prix moyen constaté en 2024 (3 418 €/m², DVF), pour des travaux à partir de 72 000 €*. Le potentiel est réel : 59 % des 5 381 bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut selon l’IGN. Ce sont les règles du PLUi Grand Paris-Grand Est (version de décembre 2024) qui décident, quartier par quartier.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Neuilly-sur-Marne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 185 | 59 % |
| 8 à 13 m | 510 | 9 % |
| 13 m et plus | 1 686 | 32 % |
Neuilly-sur-Marne compte 3 185 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 510 de 8 à 13 m et 1 686 plus hauts ou non mesurés.
Avec 59 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (16e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 39 800 habitants sur 695 hectares, soit 5 724 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Neuilly-sur-Marne
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 71,3 % de la commune ; les 28,7 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 20,5 % |
| Zone naturelle | 18,7 % |
| Zone de projets | 18,2 % |
| Zone de grands équipements | 10,4 % |
| Zone d'activités économiques à dominante industrielle | 8,2 % |
| Zone naturelle de berges | 5,5 % |
Neuilly-sur-Marne compte 2 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Eglise Saint-Baudile, Hôpital psychiatrique de Ville-Evrard). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
8 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Neuilly-sur-Marne : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Neuilly-sur-Marne
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Marne dans le département de la Seine-Saint-Denis
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Neuilly-sur-Marne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 463 € | 326 | 24 % |
| 2021 | 3 573 € | 377 | 24 % |
| 2022 | 3 591 € | 325 | 17 % |
| 2023 | 3 722 € | 241 | 26 % |
| 2024 | 3 418 € | 198 | 28 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 463 à 3 418 €/m² (-1 %), avec un pic à 3 722 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 326 à 198.
Les maisons représentaient 28 % des ventes en 2024, contre 24 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 15 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 418 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 68 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 137 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 205 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Neuilly-sur-Marne en 2024
Côté maisons, Neuilly-sur-Marne a enregistré 54 ventes en 2024, à un prix médian de 3 750 €/m². Une maison de 79 m² sur 361 m² de terrain y change de mains autour de 333 000 €.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 51 % de surface en plus et quelque 150 000 € de valeur au prix des maisons de Neuilly-sur-Marne, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 418 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 54 |
| Prix médian au m² | 3 750 € |
| Surface médiane | 79 m² |
| Terrain médian | 361 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 150 000 € |
Surélever près de Neuilly-sur-Marne
Autour de Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand est plus pavillonnaire (74 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 3 548 à 5 828 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Gagny | 71 % | 3 548 €/m² |
| Surélévation à Le Perreux-sur-Marne | 67 % | 5 828 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Grand | 74 % | 4 333 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.