Surélévation à Noisy-le-Grand : règles, prix et potentiel
À Noisy-le-Grand (93160), 74 % des 10 754 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris-Grand Est (version de décembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 333 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 173 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Noisy-le-Grand ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 7 966 | 74 % |
| 8 à 13 m | 1 201 | 11 % |
| 13 m et plus | 1 587 | 15 % |
Noisy-le-Grand compte 7 966 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 201 de 8 à 13 m et 1 587 plus hauts ou non mesurés.
Avec 74 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 9e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 72 978 habitants sur 1 313 hectares, soit 5 558 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Noisy-le-Grand
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 70,1 % du territoire est en zone urbaine et 29,9 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 32,1 % |
| Zone naturelle | 24,7 % |
| Zone de projets | 8,6 % |
| Zone de grands collectifs | 8,2 % |
| Zone intermédiaire | 7,8 % |
| Zone d'activités économiques à dominante industrielle | 3,5 % |
Noisy-le-Grand compte 4 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Chapelle Notre-Dame-des-Sans-Logis-et-de-Tout-le-Monde, Croix du cimetière, Ancien domaine de Villeflix…). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
10 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Noisy-le-Grand : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Noisy-le-Grand
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Marne dans le département de la Seine-Saint-Denis
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Noisy-le-Grand
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 198 € | 789 | 26 % |
| 2021 | 4 362 € | 933 | 25 % |
| 2022 | 4 549 € | 939 | 24 % |
| 2023 | 4 431 € | 660 | 21 % |
| 2024 | 4 333 € | 564 | 27 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 198 à 4 333 €/m² (+3 %), avec un pic à 4 549 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 789 à 564.
La part des maisons dans les ventes a progressé : 26 % en 2020, 27 % en 2024.
Ce prix est supérieur de 8 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 4 333 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 87 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 173 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 260 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Noisy-le-Grand en 2024
En 2024, 141 maisons se sont vendues seules à Noisy-le-Grand (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 4 380 €/m², pour une maison type de 87 m² vendue 388 000 € sur un terrain d’environ 404 m².
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 46 % de surface en plus et environ 175 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 333 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 141 |
| Prix médian au m² | 4 380 € |
| Surface médiane | 87 m² |
| Terrain médian | 404 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 175 000 € |
Surélever près de Noisy-le-Grand
Autour de Noisy-le-Grand, Villiers-sur-Marne est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Neuilly-sur-Marne plus dense (59 %), et les prix moyens vont de 3 418 à 5 828 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Villiers-sur-Marne | 83 % | 3 979 €/m² |
| Surélévation à Champigny-sur-Marne | 80 % | 4 096 €/m² |
| Surélévation à Neuilly-sur-Marne | 59 % | 3 418 €/m² |
| Surélévation à Le Perreux-sur-Marne | 67 % | 5 828 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.