Surélévation à Villiers-sur-Marne : règles, prix et potentiel
Un étage de 40 m² vaut environ 159 000 € à Villiers-sur-Marne (94350), au prix moyen constaté en 2024 (3 979 €/m², DVF), pour des travaux à partir de 72 000 €*. Le potentiel est réel : 83 % des 4 958 bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut selon l’IGN. Ce sont les règles du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025) qui décident, quartier par quartier.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villiers-sur-Marne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 121 | 83 % |
| 8 à 13 m | 632 | 13 % |
| 13 m et plus | 205 | 4 % |
Villiers-sur-Marne compte 4 121 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 632 de 8 à 13 m et 205 plus hauts ou non mesurés.
Avec 83 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (68 %) et se classe 1re sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 33 162 habitants sur 432 hectares, soit 7 682 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Villiers-sur-Marne
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 96,5 % du territoire est en zone urbaine et 1,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UP - Zone pavillonnaire | 53,6 % |
| UC - Zone d'habitat collectif | 14,1 % |
| UX - Zone d'activités économiques | 8,6 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 5,9 % |
| UA - Zone de centralité urbaine | 5,1 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 4,8 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Villiers-sur-Marne : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Villiers-sur-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Villiers-sur-Marne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 176 € | 349 | 37 % |
| 2021 | 4 311 € | 382 | 36 % |
| 2022 | 4 448 € | 412 | 32 % |
| 2023 | 4 463 € | 368 | 32 % |
| 2024 | 3 979 € | 271 | 31 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 176 à 3 979 €/m² (-5 %), avec un pic à 4 463 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 349 à 271.
La part des maisons dans les ventes a reculé : 37 % en 2020, 31 % en 2024.
Ce prix est inférieur de 20 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 979 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 80 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 159 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 239 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Le marché des maisons à Villiers-sur-Marne en 2024
Côté maisons, Villiers-sur-Marne a enregistré 77 ventes en 2024, à un prix médian de 4 270 €/m². Une maison de 96 m² sur 402 m² de terrain y change de mains autour de 405 000 €.
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 42 % de surface en plus et environ 171 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 979 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 77 |
| Prix médian au m² | 4 270 € |
| Surface médiane | 96 m² |
| Terrain médian | 402 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 171 000 € |
Surélever près de Villiers-sur-Marne
Autour de Villiers-sur-Marne, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Neuilly-sur-Marne plus dense (59 %), et les prix moyens vont de 3 418 à 5 828 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Noisy-le-Grand | 74 % | 4 333 €/m² |
| Surélévation à Champigny-sur-Marne | 80 % | 4 096 €/m² |
| Surélévation à Le Perreux-sur-Marne | 67 % | 5 828 €/m² |
| Surélévation à Neuilly-sur-Marne | 59 % | 3 418 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.