Surélévation à Villiers-sur-Marne : règles, prix et potentiel
À Villiers-sur-Marne (94350), 83 % des 4 958 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 979 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 159 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villiers-sur-Marne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 121 | 83 % |
| 8 à 13 m | 632 | 13 % |
| 13 m et plus | 205 | 4 % |
Villiers-sur-Marne compte 4 121 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 632 de 8 à 13 m et 205 plus hauts ou non mesurés.
Avec 83 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (71 %) et se classe 11e sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 33 162 habitants sur 432 hectares, soit 7 682 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 41 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Villiers-sur-Marne gagnerait 1 640 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,53 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Villiers-sur-Marne
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 96,5 % du territoire est en zone urbaine et 1,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UP - Zone pavillonnaire | 53,6 % |
| UC - Zone d'habitat collectif | 14,1 % |
| UX - Zone d'activités économiques | 8,6 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 5,9 % |
| UA - Zone de centralité urbaine | 5,1 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 4,8 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Villiers-sur-Marne : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Villiers-sur-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Villiers-sur-Marne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 176 € | 349 | 37 % |
| 2021 | 4 311 € | 382 | 36 % |
| 2022 | 4 448 € | 412 | 32 % |
| 2023 | 4 463 € | 368 | 32 % |
| 2024 | 3 979 € | 271 | 31 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 176 à 3 979 €/m² (-5 %), avec un pic à 4 463 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 349 à 271.
Les maisons représentaient 31 % des ventes en 2024, contre 37 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 17 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 979 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 80 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 159 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 239 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Villiers-sur-Marne
Autour de Villiers-sur-Marne, Le Plessis-Trévise est plus pavillonnaire (85 % de bâtiments bas), Neuilly-sur-Marne plus dense (59 %), et les prix moyens vont de 3 418 à 5 828 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Noisy-le-Grand | 74 % | 4 333 €/m² |
| Surélévation à Bry-sur-Marne | 63 % | 5 088 €/m² |
| Surélévation à Champigny-sur-Marne | 80 % | 4 096 €/m² |
| Surélévation à Le Plessis-Trévise | 85 % | 3 956 €/m² |
| Surélévation à Le Perreux-sur-Marne | 67 % | 5 828 €/m² |
| Surélévation à Chennevières-sur-Marne | 80 % | 3 742 €/m² |
| Surélévation à Champs-sur-Marne | 84 % | 3 771 €/m² |
| Surélévation à Neuilly-sur-Marne | 59 % | 3 418 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.