Surélévation à Champigny-sur-Marne : règles, prix et potentiel
À Champigny-sur-Marne (94500), 80 % des 10 835 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 096 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 164 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Champigny-sur-Marne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 8 711 | 80 % |
| 8 à 13 m | 1 422 | 13 % |
| 13 m et plus | 702 | 7 % |
Champigny-sur-Marne compte 8 711 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 422 de 8 à 13 m et 702 plus hauts ou non mesurés.
Avec 80 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (68 %) et se classe 2e sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 78 072 habitants sur 1 130 hectares, soit 6 907 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Champigny-sur-Marne
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 88,7 % du territoire est en zone urbaine et 10,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UP - Zone pavillonnaire | 46 % |
| UC - Zone d'habitat collectif | 15,8 % |
| N - Zone naturelle | 10,2 % |
| UX - Zone d'activités économiques | 9,7 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 9,4 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 5,2 % |
Champigny-sur-Marne compte 4 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Eglise Saint-Saturnin, Maison, Château de Coeuilly…). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Champigny-sur-Marne : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Champigny-sur-Marne
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Champigny-sur-Marne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 126 € | 808 | 41 % |
| 2021 | 4 304 € | 859 | 39 % |
| 2022 | 4 546 € | 783 | 43 % |
| 2023 | 4 550 € | 579 | 41 % |
| 2024 | 4 096 € | 507 | 41 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 126 à 4 096 €/m² (-1 %), avec un pic à 4 550 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 808 à 507.
La part des maisons dans les ventes est stable : 41 % en 2020, 41 % en 2024.
Ce prix est inférieur de 18 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 4 096 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 82 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 164 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 246 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Champigny-sur-Marne en 2024
En 2024, 192 maisons se sont vendues seules à Champigny-sur-Marne (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 4 420 €/m², pour une maison type de 84 m² vendue 375 000 € sur un terrain d’environ 356 m².
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 48 % de surface en plus et environ 177 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 096 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 192 |
| Prix médian au m² | 4 420 € |
| Surface médiane | 84 m² |
| Terrain médian | 356 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 177 000 € |
Surélever près de Champigny-sur-Marne
Autour de Champigny-sur-Marne, Villiers-sur-Marne est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Nogent-sur-Marne plus dense (36 %), et les prix moyens vont de 3 979 à 6 107 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Villiers-sur-Marne | 83 % | 3 979 €/m² |
| Surélévation à Saint-Maur-des-Fossés | 77 % | 6 048 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Grand | 74 % | 4 333 €/m² |
| Surélévation à Le Perreux-sur-Marne | 67 % | 5 828 €/m² |
| Surélévation à Nogent-sur-Marne | 36 % | 6 107 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.