Surélévation à Saint-Maur-des-Fossés : règles, prix et potentiel
À Saint-Maur-des-Fossés (94100, 94210), 77 % des 15 248 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 6 048 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 242 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Maur-des-Fossés ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 11 741 | 77 % |
| 8 à 13 m | 2 526 | 17 % |
| 13 m et plus | 981 | 6 % |
Saint-Maur-des-Fossés compte 11 741 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 2 526 de 8 à 13 m et 981 plus hauts ou non mesurés.
Avec 77 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (68 %) et se classe 4e sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 76 572 habitants sur 1 126 hectares, soit 6 803 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Saint-Maur-des-Fossés
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 91,8 % de la commune ; les 8,2 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UP - Zone pavillonnaire | 68,7 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 9,7 % |
| N - Zone naturelle | 8,2 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 6,1 % |
| UA - Zone de centralité urbaine | 5,2 % |
| UHDDDDDD : Habitat individuel | 1 % |
Saint-Maur-des-Fossés compte 4 monuments historiques protégés, dont 2 classés (Eglise Saint-Nicolas, Abbaye de Saint-Maur (ancienne), Villa Médicis…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
10 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Maur-des-Fossés : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Maur-des-Fossés
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Maur-des-Fossés
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 201 € | 1 261 | 33 % |
| 2021 | 6 600 € | 1 454 | 34 % |
| 2022 | 6 777 € | 1 309 | 32 % |
| 2023 | 6 431 € | 976 | 30 % |
| 2024 | 6 048 € | 963 | 33 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 201 à 6 048 €/m² (-2 %), avec un pic à 6 777 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 1 261 à 963.
Les maisons représentaient 33 % des ventes en 2024, contre 33 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 21 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 6 048 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 121 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 242 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 363 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Saint-Maur-des-Fossés en 2024
En 2024, 297 maisons se sont vendues seules à Saint-Maur-des-Fossés (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 7 100 €/m², pour une maison type de 98 m² vendue 690 000 € sur un terrain d’environ 325 m².
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 41 % de surface en plus et quelque 284 000 € de valeur au prix des maisons de Saint-Maur-des-Fossés, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (6 048 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 297 |
| Prix médian au m² | 7 100 € |
| Surface médiane | 98 m² |
| Terrain médian | 325 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 284 000 € |
Surélever près de Saint-Maur-des-Fossés
Autour de Saint-Maur-des-Fossés, Champigny-sur-Marne est plus pavillonnaire (80 % de bâtiments bas), Créteil plus dense (65 %), et les prix moyens vont de 3 871 à 5 608 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Champigny-sur-Marne | 80 % | 4 096 €/m² |
| Surélévation à Créteil | 65 % | 3 871 €/m² |
| Surélévation à Maisons-Alfort | 67 % | 5 608 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.