Surélévation à Saint-Maur-des-Fossés : règles, prix et potentiel
À Saint-Maur-des-Fossés (94100, 94210), 77 % des 15 248 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 6 048 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 242 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Maur-des-Fossés ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 11 741 | 77 % |
| 8 à 13 m | 2 526 | 17 % |
| 13 m et plus | 981 | 6 % |
Saint-Maur-des-Fossés compte 11 741 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 2 526 de 8 à 13 m et 981 plus hauts ou non mesurés.
Avec 77 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (71 %) et se classe 16e sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 76 572 habitants sur 1 126 hectares, soit 6 803 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 117 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Maur-des-Fossés gagnerait 4 680 m² habitables, d’une valeur d’environ 28,3 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Saint-Maur-des-Fossés
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 91,8 % du territoire est en zone urbaine et 8,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UP - Zone pavillonnaire | 68,7 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 9,7 % |
| N - Zone naturelle | 8,2 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 6,1 % |
| UA - Zone de centralité urbaine | 5,2 % |
| UHDDDDDD : Habitat individuel | 1 % |
10 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Maur-des-Fossés : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Maur-des-Fossés
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Maur-des-Fossés
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 201 € | 1 261 | 33 % |
| 2021 | 6 600 € | 1 454 | 34 % |
| 2022 | 6 777 € | 1 309 | 32 % |
| 2023 | 6 431 € | 976 | 30 % |
| 2024 | 6 048 € | 963 | 33 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 201 à 6 048 €/m² (-2 %), avec un pic à 6 777 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 1 261 à 963.
Les maisons représentaient 33 % des ventes en 2024, contre 33 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 26 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 6 048 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 121 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 242 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 363 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Saint-Maur-des-Fossés
Autour de Saint-Maur-des-Fossés, Ormesson-sur-Marne est plus pavillonnaire (90 % de bâtiments bas), Saint-Maurice plus dense (27 %), et les prix moyens vont de 3 742 à 6 037 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Joinville-le-Pont | 75 % | 6 037 €/m² |
| Surélévation à Champigny-sur-Marne | 80 % | 4 096 €/m² |
| Surélévation à Bonneuil-sur-Marne | 83 % | 4 075 €/m² |
| Surélévation à Créteil | 65 % | 3 871 €/m² |
| Surélévation à Ormesson-sur-Marne | 90 % | 4 240 €/m² |
| Surélévation à Maisons-Alfort | 67 % | 5 608 €/m² |
| Surélévation à Chennevières-sur-Marne | 80 % | 3 742 €/m² |
| Surélévation à Saint-Maurice | 27 % | 5 673 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.