Surélévation à Créteil : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Créteil ?

Créteil compte 2 585 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 662 de 8 à 13 m et 726 plus hauts ou non mesurés.

Avec 65 % de bâtiments bas, contre 68 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (12e sur 18 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 93 397 habitants sur 1 142 hectares, soit 8 179 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Créteil

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Sud Est Avenir, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 91,6 % de la commune ; les 8,4 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Créteil compte 2 monuments historiques protégés (Colombier (ancien), Eglise Saint-Christophe). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Créteil : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Créteil

• Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Créteil

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 047 à 3 871 €/m² (-4 %), avec un pic à 4 338 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 834 à 496.

Les maisons représentaient 10 % des ventes en 2024, contre 10 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 22 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Créteil en 2024

Côté maisons, Créteil a enregistré 43 ventes en 2024, à un prix médian de 5 870 €/m². Une maison de 80 m² sur 327 m² de terrain y change de mains autour de 520 000 €.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 50 % de surface en plus et quelque 235 000 € de valeur au prix des maisons de Créteil, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 871 €/m²).

Surélever près de Créteil

Autour de Créteil, Saint-Maur-des-Fossés est plus pavillonnaire (77 % de bâtiments bas), Alfortville plus dense (55 %), et les prix moyens vont de 3 647 à 6 048 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.