Surélévation à Maisons-Alfort : règles, prix et potentiel
Un étage de 40 m² vaut environ 224 000 € à Maisons-Alfort (94700), au prix moyen constaté en 2024 (5 608 €/m², DVF), pour des travaux à partir de 72 000 €*. Le potentiel est réel : 67 % des 5 160 bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut selon l’IGN. Ce sont les règles du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025) qui décident, quartier par quartier.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Maisons-Alfort ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 457 | 67 % |
| 8 à 13 m | 1 161 | 23 % |
| 13 m et plus | 542 | 10 % |
Maisons-Alfort compte 3 457 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 161 de 8 à 13 m et 542 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (67 %) est proche de la moyenne du Val-de-Marne (68 %) ; elle se classe 10e sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 56 799 habitants sur 535 hectares, soit 10 621 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Maisons-Alfort
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 89,5 % de la commune ; les 10,5 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UP - Zone pavillonnaire | 31 % |
| UC - Zone d'habitat collectif | 20,8 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 15,7 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 11,4 % |
| N - Zone naturelle | 10,5 % |
| UX - Zone d'activités économiques | 5,8 % |
Maisons-Alfort compte 8 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Eglise Sainte-Agnès, Château du Réghat, Groupe scolaire Condorcet…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
10 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Maisons-Alfort : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Maisons-Alfort
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Maisons-Alfort
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 5 809 € | 677 | 17 % |
| 2021 | 6 087 € | 775 | 18 % |
| 2022 | 6 250 € | 742 | 14 % |
| 2023 | 5 875 € | 530 | 16 % |
| 2024 | 5 608 € | 501 | 16 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 809 à 5 608 €/m² (-3 %), avec un pic à 6 250 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 677 à 501.
Les maisons représentaient 16 % des ventes en 2024, contre 17 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 5 608 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 112 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 224 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 336 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Maisons-Alfort en 2024
Côté maisons, Maisons-Alfort a enregistré 79 ventes en 2024, à un prix médian de 6 660 €/m². Une maison de 93 m² sur 320 m² de terrain y change de mains autour de 610 000 €.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 43 % de surface en plus et quelque 266 000 € de valeur au prix des maisons de Maisons-Alfort, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (5 608 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 79 |
| Prix médian au m² | 6 660 € |
| Surface médiane | 93 m² |
| Terrain médian | 320 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 266 000 € |
Surélever près de Maisons-Alfort
Autour de Maisons-Alfort, Saint-Maur-des-Fossés est plus pavillonnaire (77 % de bâtiments bas), Ivry-sur-Seine plus dense (46 %), et les prix moyens vont de 3 871 à 6 048 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Alfortville | 55 % | 4 934 €/m² |
| Surélévation à Créteil | 65 % | 3 871 €/m² |
| Surélévation à Vitry-sur-Seine | 72 % | 4 393 €/m² |
| Surélévation à Saint-Maur-des-Fossés | 77 % | 6 048 €/m² |
| Surélévation à Ivry-sur-Seine | 46 % | 4 992 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.