Surélévation à Vitry-sur-Seine : règles, prix et potentiel
Sur les 8 770 bâtiments résidentiels de Vitry-sur-Seine (94400), l’IGN en mesure 6 332 sous 8 m de haut, soit 72 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLUi Grand-Orly Seine Bièvre fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (4 393 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 176 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Vitry-sur-Seine ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 6 332 | 72 % |
| 8 à 13 m | 1 540 | 18 % |
| 13 m et plus | 898 | 10 % |
Vitry-sur-Seine compte 6 332 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 540 de 8 à 13 m et 898 plus hauts ou non mesurés.
Avec 72 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (68 %) et se classe 7e sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 93 963 habitants sur 1 166 hectares, soit 8 059 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Vitry-sur-Seine
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bièvre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 85 % du territoire est en zone urbaine et 15 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UHXXXXXX : Habitat individuel | 28,9 % |
| UIXXXXXX : Activites economiques mixtes | 14,3 % |
| UE : Equipements de proximite | 8,6 % |
| URXXXXXX : Residentiel collectif | 8,4 % |
Vitry-sur-Seine compte 2 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Eglise Saint-Germain, Hôtel particulier (ancien)). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Vitry-sur-Seine : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Vitry-sur-Seine
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
- PPRt autour du site du dépôt pétrolier EFR France à Vitry-sur-Seine
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Vitry-sur-Seine
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 537 € | 652 | 28 % |
| 2021 | 4 595 € | 726 | 28 % |
| 2022 | 4 777 € | 745 | 30 % |
| 2023 | 4 647 € | 573 | 26 % |
| 2024 | 4 393 € | 480 | 27 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 537 à 4 393 €/m² (-3 %), avec un pic à 4 777 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 652 à 480.
La part des maisons dans les ventes a reculé : 28 % en 2020, 27 % en 2024.
Ce prix est inférieur de 12 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 4 393 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 88 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 176 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 264 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Vitry-sur-Seine en 2024
Le marché des maisons de Vitry-sur-Seine a compté 124 ventes en 2024. La maison médiane y fait 75 m², avec 286 m² de terrain, et s’est vendue 387 000 €, soit 5 170 €/m² habitable.
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 53 % de surface en plus et environ 207 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 393 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 124 |
| Prix médian au m² | 5 170 € |
| Surface médiane | 75 m² |
| Terrain médian | 286 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 207 000 € |
Surélever près de Vitry-sur-Seine
Autour de Vitry-sur-Seine, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Ivry-sur-Seine plus dense (46 %), et les prix moyens vont de 3 647 à 5 608 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Alfortville | 55 % | 4 934 €/m² |
| Surélévation à Villejuif | 69 % | 5 090 €/m² |
| Surélévation à Ivry-sur-Seine | 46 % | 4 992 €/m² |
| Surélévation à Thiais | 72 % | 3 862 €/m² |
| Surélévation à Choisy-le-Roi | 63 % | 3 647 €/m² |
| Surélévation à Maisons-Alfort | 67 % | 5 608 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.