Surélévation à Vitry-sur-Seine : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Vitry-sur-Seine ?

Vitry-sur-Seine compte 6 332 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 540 de 8 à 13 m et 898 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (72 %) est proche de la moyenne du Val-de-Marne (71 %) ; elle se classe 23e sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 93 963 habitants sur 1 166 hectares, soit 8 059 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 63 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Vitry-sur-Seine gagnerait 2 520 m² habitables, d’une valeur d’environ 11,07 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Vitry-sur-Seine

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 85 % du territoire est en zone urbaine et 15 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Vitry-sur-Seine : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Vitry-sur-Seine

• Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
• PPRt autour du site du dépôt pétrolier EFR France à Vitry-sur-Seine

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Vitry-sur-Seine

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 537 à 4 393 €/m² (-3 %), avec un pic à 4 777 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 652 à 480.

Les maisons représentaient 27 % des ventes en 2024, contre 28 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 8 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Vitry-sur-Seine

Autour de Vitry-sur-Seine, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Charenton-le-Pont plus dense (21 %), et les prix moyens vont de 3 647 à 7 338 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.