Surélévation à Thiais : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Thiais ?

Thiais compte 2 479 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 576 de 8 à 13 m et 374 plus hauts ou non mesurés.

Avec 72 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (68 %) et se classe 6e sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 32 918 habitants sur 642 hectares, soit 5 124 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Les règles d’urbanisme à Thiais

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bièvre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 76,5 % du territoire est en zone urbaine et 23,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Thiais compte 3 monuments historiques protégés (Eglise Saint-Leu-Saint-Gilles, Petit pavillon du Premier Empire, Maison du manufacturier Gilardoni). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

9 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Thiais : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Thiais

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Thiais

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 944 à 3 862 €/m² (-2 %), avec un pic à 4 306 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 406 à 269.

La part des maisons dans les ventes a reculé : 21 % en 2020, 20 % en 2024.

Ce prix est inférieur de 22 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Thiais en 2024

Côté maisons, Thiais a enregistré 49 ventes en 2024, à un prix médian de 4 290 €/m². Une maison de 96 m² sur 298 m² de terrain y change de mains autour de 420 000 €.

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 42 % de surface en plus et environ 172 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 862 €/m²).

Surélever près de Thiais

Autour de Thiais, L'Haÿ-les-Roses est plus pavillonnaire (77 % de bâtiments bas), Choisy-le-Roi plus dense (63 %), et les prix moyens vont de 3 647 à 5 090 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.