Surélévation à L'Haÿ-les-Roses : règles, prix et potentiel
À L'Haÿ-les-Roses (94240), 77 % des 4 593 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand-Orly Seine Bievre (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 471 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 179 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à L'Haÿ-les-Roses ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 526 | 77 % |
| 8 à 13 m | 700 | 15 % |
| 13 m et plus | 367 | 8 % |
L'Haÿ-les-Roses compte 3 526 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 700 de 8 à 13 m et 367 plus hauts ou non mesurés.
Avec 77 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (71 %) et se classe 15e sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 31 188 habitants sur 390 hectares, soit 8 006 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 35 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², L'Haÿ-les-Roses gagnerait 1 400 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,26 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à L'Haÿ-les-Roses
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 89,8 % du territoire est en zone urbaine et 10,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UHLLLLLL : Habitat individuel | 21,9 % |
| UE : Equipements de proximite | 6,6 % |
| URLLLLLL : Residentiel collectif | 4,6 % |
7 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de L'Haÿ-les-Roses : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à L'Haÿ-les-Roses
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à L'Haÿ-les-Roses
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 550 € | 310 | 28 % |
| 2021 | 4 830 € | 342 | 33 % |
| 2022 | 5 003 € | 388 | 28 % |
| 2023 | 4 829 € | 252 | 31 % |
| 2024 | 4 471 € | 238 | 32 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 550 à 4 471 €/m² (-2 %), avec un pic à 5 003 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 310 à 238.
Les maisons représentaient 32 % des ventes en 2024, contre 28 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 7 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 471 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 89 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 179 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 268 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de L'Haÿ-les-Roses
Autour de L'Haÿ-les-Roses, Rungis est plus pavillonnaire (86 % de bâtiments bas), Bourg-la-Reine plus dense (54 %), et les prix moyens vont de 3 493 à 5 604 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Chevilly-Larue | 78 % | 3 762 €/m² |
| Surélévation à Cachan | 68 % | 4 908 €/m² |
| Surélévation à Bourg-la-Reine | 54 % | 5 582 €/m² |
| Surélévation à Villejuif | 69 % | 5 090 €/m² |
| Surélévation à Fresnes | 75 % | 3 493 €/m² |
| Surélévation à Arcueil | 69 % | 5 604 €/m² |
| Surélévation à Rungis | 86 % | 4 147 €/m² |
| Surélévation à Bagneux | 61 % | 5 261 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.