Surélévation à L'Haÿ-les-Roses : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à L'Haÿ-les-Roses ?

L'Haÿ-les-Roses compte 3 526 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 700 de 8 à 13 m et 367 plus hauts ou non mesurés.

Avec 77 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (68 %) et se classe 3e sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 31 188 habitants sur 390 hectares, soit 8 006 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à L'Haÿ-les-Roses

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bièvre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 89,8 % de la commune ; les 10,2 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

L'Haÿ-les-Roses compte 2 monuments historiques protégés (Roseraie du conseil général du Val-de-Marne, ancienne roseraie Gravereaux, Aqueduc des Eaux de Rungis (également sur communes de Rungis, Fresnes, Cachan, Arcueil, Gentilly et Paris 14)). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

7 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de L'Haÿ-les-Roses : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à L'Haÿ-les-Roses

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à L'Haÿ-les-Roses

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 550 à 4 471 €/m² (-2 %), avec un pic à 5 003 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 310 à 238.

Les maisons représentaient 32 % des ventes en 2024, contre 28 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 10 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à L'Haÿ-les-Roses en 2024

En 2024, 74 maisons se sont vendues seules à L'Haÿ-les-Roses (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 5 470 €/m², pour une maison type de 86 m² vendue 492 000 € sur un terrain d’environ 312 m².

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 47 % de surface en plus et quelque 219 000 € de valeur au prix des maisons de L'Haÿ-les-Roses, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 471 €/m²).

Surélever près de L'Haÿ-les-Roses

Autour de L'Haÿ-les-Roses, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Bagneux plus dense (61 %), et les prix moyens vont de 4 908 à 5 261 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.