Surélévation à Cachan : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Cachan ?

Cachan compte 2 454 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 782 de 8 à 13 m et 383 plus hauts ou non mesurés.

Avec 68 % de bâtiments bas, contre 71 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (26e sur 41) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 31 103 habitants sur 279 hectares, soit 11 159 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 25 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Cachan gagnerait 1 000 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,91 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Cachan

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 94 % du territoire est en zone urbaine et 6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

10 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Cachan : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Cachan

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
• SUP institué sur le terrain de la société TOTAL
• SUP institué sur le terrain de la société TOTAL, relais Mirebeau, à Cachan

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Cachan

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 553 à 4 908 €/m² (-12 %), avec un pic à 5 768 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 280 à 233.

Les maisons représentaient 19 % des ventes en 2024, contre 26 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 2 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Cachan

Autour de Cachan, L'Haÿ-les-Roses est plus pavillonnaire (77 % de bâtiments bas), Montrouge plus dense (31 %), et les prix moyens vont de 4 471 à 7 100 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.