Surélévation à Cachan : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Cachan ?

Cachan compte 2 454 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 782 de 8 à 13 m et 383 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (68 %) est proche de la moyenne du Val-de-Marne (68 %) ; elle se classe 9e sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 31 103 habitants sur 279 hectares, soit 11 159 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Cachan

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bièvre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 94 % de la commune ; les 6 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Cachan compte 6 monuments historiques protégés, dont 3 classés (Aqueduc gallo-romain (restes), Maison Renaissance (ancien Fief des Arcs), Aqueduc des Eaux de Rungis (également sur communes de Rungis, Fresnes, L'Hay-les-Roses, Arcueil, Gentilly et Paris 14)…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

10 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Cachan : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Cachan

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
• SUP institué sur le terrain de la société TOTAL
• SUP institué sur le terrain de la société TOTAL, relais Mirebeau, à Cachan

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Cachan

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 553 à 4 908 €/m² (-12 %), avec un pic à 5 768 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 280 à 233.

Les maisons représentaient 19 % des ventes en 2024, contre 26 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 1 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Cachan en 2024

Côté maisons, Cachan a enregistré 44 ventes en 2024, à un prix médian de 5 290 €/m². Une maison de 82 m² sur 204 m² de terrain y change de mains autour de 442 000 €.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 49 % de surface en plus et quelque 212 000 € de valeur au prix des maisons de Cachan, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 908 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Cachan

Autour de Cachan, L'Haÿ-les-Roses est plus pavillonnaire (77 % de bâtiments bas), Montrouge plus dense (31 %), et les prix moyens vont de 4 471 à 7 100 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.