Surélévation à Montrouge : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montrouge ?

Montrouge compte 956 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 874 de 8 à 13 m et 1 296 plus hauts ou non mesurés.

Avec 31 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (29e sur 35) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 46 324 habitants sur 207 hectares, soit 22 372 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 10 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Montrouge gagnerait 400 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,84 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Montrouge

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Vallee Sud-Grand Paris, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 100 % du territoire est en zone urbaine.

6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Montrouge : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Montrouge

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris
• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Montrouge

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Montrouge

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 7 852 à 7 100 €/m² (-10 %), avec un pic à 8 058 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 616 à 540.

Les maisons représentaient 4 % des ventes en 2024, contre 2 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Montrouge

Autour de Montrouge, Arcueil est plus pavillonnaire (69 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 4 908 à 6 715 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.