Surélévation à Montrouge : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montrouge ?

Montrouge compte 956 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 874 de 8 à 13 m et 1 296 plus hauts ou non mesurés.

Avec 31 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (15e sur 21 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 46 324 habitants sur 207 hectares, soit 22 372 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Montrouge

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Vallée Sud-Grand Paris, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 100 % du territoire est en zone urbaine.

Montrouge compte 1 monument historique protégé (Eglise Saint-Jacques le Majeur). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Montrouge : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Montrouge

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris
• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Montrouge

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Montrouge

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 7 852 à 7 100 €/m² (-10 %), avec un pic à 8 058 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 616 à 540.

La part des maisons dans les ventes a progressé : 2 % en 2020, 4 % en 2024.

Ce prix est supérieur de 9 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Montrouge en 2024

En 2024, 21 maisons se sont vendues seules à Montrouge (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 9 860 €/m², pour une maison type de 95 m² vendue 959 000 € sur un terrain d’environ 128 m².

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 42 % de surface en plus et environ 394 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (7 100 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Montrouge

Autour de Montrouge, Cachan est plus pavillonnaire (68 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 4 908 à 6 715 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.