Surélévation à Malakoff : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Malakoff ?

Malakoff compte 2 700 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 910 de 8 à 13 m et 595 plus hauts ou non mesurés.

Avec 64 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Hauts-de-Seine (52 %) et se classe 5e sur les 21 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 30 557 habitants sur 207 hectares, soit 14 751 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Malakoff

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Vallée Sud-Grand Paris, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 93,7 % de la commune ; les 6,3 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Malakoff compte 3 monuments historiques protégés, dont 1 classé ("Ancienne distillerie-usine de mise en bouteille dite "usine Clacquesin"", Hôtel (ancien), Ancienne Ecole Supérieure d'Électricité, actuelle Faculté de droit de l'Université René-Descartes - Paris V). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Malakoff : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Malakoff

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris
• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Malakoff

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Malakoff

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 7 344 à 6 715 €/m² (-9 %), avec un pic à 7 848 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 254 à 205.

Les maisons représentaient 15 % des ventes en 2024, contre 24 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 3 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Malakoff en 2024

En 2024, 30 maisons se sont vendues seules à Malakoff (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 8 030 €/m², pour une maison type de 95 m² vendue 708 000 € sur un terrain d’environ 158 m².

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 42 % de surface en plus et quelque 321 000 € de valeur au prix des maisons de Malakoff, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (6 715 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Malakoff

Autour de Malakoff, Châtillon est plus pavillonnaire (65 % de bâtiments bas), Montrouge plus dense (31 %), et les prix moyens vont de 5 261 à 7 438 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.