Surélévation à Châtillon : règles, prix et potentiel
À Châtillon (92320), 65 % des 3 723 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Vallee Sud-Grand Paris (version de juillet 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 745 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 230 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Châtillon ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 422 | 65 % |
| 8 à 13 m | 791 | 21 % |
| 13 m et plus | 510 | 14 % |
Châtillon compte 2 422 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 791 de 8 à 13 m et 510 plus hauts ou non mesurés.
Avec 65 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Hauts-de-Seine (52 %) et se classe 4e sur 35 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 36 705 habitants sur 292 hectares, soit 12 554 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 24 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Châtillon gagnerait 960 m² habitables, d’une valeur d’environ 5,52 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Châtillon
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Vallee Sud-Grand Paris, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 98,4 % du territoire est en zone urbaine et 1,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Châtillon : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Châtillon
- Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Chatillon
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Châtillon
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 184 € | 411 | 12 % |
| 2021 | 6 343 € | 509 | 14 % |
| 2022 | 6 417 € | 500 | 13 % |
| 2023 | 6 211 € | 389 | 14 % |
| 2024 | 5 745 € | 333 | 14 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 184 à 5 745 €/m² (-7 %), avec un pic à 6 417 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 411 à 333.
Les maisons représentaient 14 % des ventes en 2024, contre 12 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 8 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 5 745 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 115 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 230 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 345 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Châtillon
Autour de Châtillon, Clamart est plus pavillonnaire (66 % de bâtiments bas), Montrouge plus dense (31 %), et les prix moyens vont de 4 818 à 7 438 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Fontenay-aux-Roses | 60 % | 4 818 €/m² |
| Surélévation à Malakoff | 64 % | 6 715 €/m² |
| Surélévation à Bagneux | 61 % | 5 261 €/m² |
| Surélévation à Vanves | 38 % | 6 310 €/m² |
| Surélévation à Montrouge | 31 % | 7 100 €/m² |
| Surélévation à Clamart | 66 % | 6 035 €/m² |
| Surélévation à Issy-les-Moulineaux | 38 % | 7 438 €/m² |
| Surélévation à Sceaux | 56 % | 6 294 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.