Surélévation à Issy-les-Moulineaux : règles, prix et potentiel
À Issy-les-Moulineaux (92130), 38 % des 6 162 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris Seine Ouest (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 7 438 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 298 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Issy-les-Moulineaux ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 328 | 38 % |
| 8 à 13 m | 1 737 | 28 % |
| 13 m et plus | 2 097 | 34 % |
Issy-les-Moulineaux compte 2 328 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 737 de 8 à 13 m et 2 097 plus hauts ou non mesurés.
Avec 38 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (14e sur 21 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 67 669 habitants sur 424 hectares, soit 15 941 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Issy-les-Moulineaux
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine Ouest, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 86,2 % de la commune ; les 13,8 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
Issy-les-Moulineaux compte 8 monuments historiques protégés, dont 2 classés (Domaine du séminaire Saint-Sulpice, La Tour aux figures, de Jean Dubuffet, Château (ancien)…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
17 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Issy-les-Moulineaux : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Issy-les-Moulineaux
- Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris
- Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune d Issy-les-Moulineaux
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Issy-les-Moulineaux
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 8 237 € | 701 | 5 % |
| 2021 | 8 529 € | 867 | 7 % |
| 2022 | 8 472 € | 892 | 6 % |
| 2023 | 8 026 € | 725 | 5 % |
| 2024 | 7 438 € | 611 | 7 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 8 237 à 7 438 €/m² (-10 %), avec un pic à 8 529 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 701 à 611.
Les maisons représentaient 7 % des ventes en 2024, contre 5 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 14 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 7 438 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 149 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 298 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 446 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Issy-les-Moulineaux en 2024
En 2024, 46 maisons se sont vendues seules à Issy-les-Moulineaux (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 8 910 €/m², pour une maison type de 92 m² vendue 865 000 € sur un terrain d’environ 202 m².
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 43 % de surface en plus et quelque 356 000 € de valeur au prix des maisons de Issy-les-Moulineaux, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (7 438 €/m²).
Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 46 |
| Prix médian au m² | 8 910 € |
| Surface médiane | 92 m² |
| Terrain médian | 202 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 356 000 € |
Surélever près de Issy-les-Moulineaux
Autour de Issy-les-Moulineaux, Clamart est plus pavillonnaire (66 % de bâtiments bas), Boulogne-Billancourt plus dense (19 %), et les prix moyens vont de 5 745 à 8 313 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Boulogne-Billancourt | 19 % | 8 313 €/m² |
| Surélévation à Malakoff | 64 % | 6 715 €/m² |
| Surélévation à Châtillon | 65 % | 5 745 €/m² |
| Surélévation à Clamart | 66 % | 6 035 €/m² |
| Surélévation à Meudon | 50 % | 6 060 €/m² |
| Surélévation à Montrouge | 31 % | 7 100 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.