Surélévation à Issy-les-Moulineaux : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Issy-les-Moulineaux ?

Issy-les-Moulineaux compte 2 328 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 737 de 8 à 13 m et 2 097 plus hauts ou non mesurés.

Avec 38 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (27e sur 35) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 67 669 habitants sur 424 hectares, soit 15 941 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 23 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Issy-les-Moulineaux gagnerait 920 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,84 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Issy-les-Moulineaux

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine Ouest, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 86,2 % du territoire est en zone urbaine et 13,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

17 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Issy-les-Moulineaux : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Issy-les-Moulineaux

• Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris
• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune d Issy-les-Moulineaux

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Issy-les-Moulineaux

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 8 237 à 7 438 €/m² (-10 %), avec un pic à 8 529 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 701 à 611.

Les maisons représentaient 7 % des ventes en 2024, contre 5 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 19 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Issy-les-Moulineaux

Autour de Issy-les-Moulineaux, Clamart est plus pavillonnaire (66 % de bâtiments bas), Boulogne-Billancourt plus dense (19 %), et les prix moyens vont de 5 745 à 8 313 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.