Surélévation à Boulogne-Billancourt : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Boulogne-Billancourt ?

Boulogne-Billancourt compte 1 454 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 810 de 8 à 13 m et 4 224 plus hauts ou non mesurés.

Avec 19 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (18e sur 21 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 119 019 habitants sur 615 hectares, soit 19 346 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Boulogne-Billancourt

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine Ouest, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 83,3 % de la commune ; les 16,7 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Boulogne-Billancourt compte 19 monuments historiques protégés, dont 2 classés (Immeuble, Eglise Notre-Dame-des-Menus, Maison…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

27 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Boulogne-Billancourt : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Boulogne-Billancourt

• Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Boulogne-Billancourt

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 9 139 à 8 313 €/m² (-9 %), avec un pic à 9 347 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 1 728 à 1 323.

Les maisons représentaient 2 % des ventes en 2024, contre 2 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 27 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Boulogne-Billancourt en 2024

Côté maisons, Boulogne-Billancourt a enregistré 26 ventes en 2024, à un prix médian de 13 070 €/m². Une maison de 150 m² sur 182 m² de terrain y change de mains autour de 2,15 M€.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 27 % de surface en plus et quelque 523 000 € de valeur au prix des maisons de Boulogne-Billancourt, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (8 313 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Boulogne-Billancourt

Autour de Boulogne-Billancourt, Malakoff est plus pavillonnaire (64 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 6 060 à 7 438 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.