Surélévation à Boulogne-Billancourt : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Boulogne-Billancourt ?

Boulogne-Billancourt compte 1 454 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 810 de 8 à 13 m et 4 224 plus hauts ou non mesurés.

Avec 19 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (32e sur 35) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 119 019 habitants sur 615 hectares, soit 19 346 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 15 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Boulogne-Billancourt gagnerait 600 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,99 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Boulogne-Billancourt

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine Ouest, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 83,3 % du territoire est en zone urbaine et 16,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

27 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Boulogne-Billancourt : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Boulogne-Billancourt

• Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Boulogne-Billancourt

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 9 139 à 8 313 €/m² (-9 %), avec un pic à 9 347 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 1 728 à 1 323.

Les maisons représentaient 2 % des ventes en 2024, contre 2 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 33 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Boulogne-Billancourt

Autour de Boulogne-Billancourt, Malakoff est plus pavillonnaire (64 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 6 060 à 7 438 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.