Surélévation à Suresnes : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Suresnes ?

Suresnes compte 1 918 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 427 de 8 à 13 m et 1 551 plus hauts ou non mesurés.

Avec 39 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (13e sur 21 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 48 956 habitants sur 380 hectares, soit 12 895 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Suresnes

Suresnes a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juin 2024.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 100 % du territoire est en zone urbaine.

Suresnes compte 3 monuments historiques protégés, dont 3 classés (Mont Valérien, Ecole de plein air, Lycée Paul Langevin). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Suresnes, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Suresnes

• Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine
• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Suresnes

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Suresnes

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 7 249 à 6 920 €/m² (-5 %), avec un pic à 7 464 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 556 à 452.

La part des maisons dans les ventes a reculé : 14 % en 2020, 13 % en 2024.

Ce prix est supérieur de 6 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Suresnes en 2024

En 2024, 60 maisons se sont vendues seules à Suresnes (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 8 560 €/m², pour une maison type de 100 m² vendue 860 000 € sur un terrain d’environ 235 m².

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 40 % de surface en plus et environ 342 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (6 920 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Suresnes

Autour de Suresnes, Rueil-Malmaison est plus pavillonnaire (67 % de bâtiments bas), Neuilly-sur-Seine plus dense (11 %), et les prix moyens vont de 5 412 à 10 339 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.