Surélévation à Puteaux : règles, prix et potentiel
Sur les 2 246 bâtiments résidentiels de Puteaux (92800), l’IGN en mesure 696 sous 8 m de haut, soit 31 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLU de Puteaux fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (6 936 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 277 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Puteaux ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 696 | 31 % |
| 8 à 13 m | 552 | 25 % |
| 13 m et plus | 998 | 44 % |
Puteaux compte 696 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 552 de 8 à 13 m et 998 plus hauts ou non mesurés.
Avec 31 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (16e sur 21 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 44 002 habitants sur 319 hectares, soit 13 794 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Puteaux
Puteaux a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2023.
Les zones urbaines couvrent 100 % de la commune (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone urbaine générale à vocation principale d'habitat | 31,2 % |
| Zone de la Défense | 14,5 % |
| Zone d'habitat peut dense | 4,5 % |
Puteaux compte 1 monument historique protégé, dont 1 classé (Eglise Notre-Dame-de-la-Pitié). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Puteaux : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Puteaux
- Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine
- Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Puteaux
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Puteaux
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 7 317 € | 592 | 3 % |
| 2021 | 7 789 € | 653 | 3 % |
| 2022 | 7 702 € | 646 | 3 % |
| 2023 | 7 346 € | 501 | 3 % |
| 2024 | 6 936 € | 441 | 3 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 7 317 à 6 936 €/m² (-5 %), avec un pic à 7 789 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 592 à 441.
Les maisons représentaient 3 % des ventes en 2024, contre 3 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 6 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 6 936 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 139 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 277 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 416 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Puteaux
Autour de Puteaux, Rueil-Malmaison est plus pavillonnaire (67 % de bâtiments bas), Neuilly-sur-Seine plus dense (11 %), et les prix moyens vont de 5 412 à 10 339 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Suresnes | 39 % | 6 920 €/m² |
| Surélévation à Neuilly-sur-Seine | 11 % | 10 339 €/m² |
| Surélévation à Courbevoie | 30 % | 6 684 €/m² |
| Surélévation à Nanterre | 57 % | 5 412 €/m² |
| Surélévation à Levallois-Perret | 13 % | 8 940 €/m² |
| Surélévation à Rueil-Malmaison | 67 % | 6 043 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.