Surélévation à Neuilly-sur-Seine : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Neuilly-sur-Seine ?

Neuilly-sur-Seine compte 370 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 897 de 8 à 13 m et 2 115 plus hauts ou non mesurés.

Avec 11 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (20e sur 21 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 59 538 habitants sur 372 hectares, soit 16 017 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Neuilly-sur-Seine

Neuilly-sur-Seine a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juin 2026.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 100 % du territoire est en zone urbaine.

Neuilly-sur-Seine compte 9 monuments historiques protégés, dont 2 classés (Ancienne Folie Saint-James, Temple de la Réserve du Roi dit Temple de l'Amour, situé à la pointe sud de l'île de la Jatte, Immeuble…). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

18 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Neuilly-sur-Seine : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Neuilly-sur-Seine

• Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Neuilly-sur-Seine

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 11 033 à 10 339 €/m² (-6 %), avec un pic à 11 305 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 798 à 779.

La part des maisons dans les ventes a reculé : 2 % en 2020, 1 % en 2024.

Ce prix est supérieur de 58 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Neuilly-sur-Seine en 2024

Côté maisons, Neuilly-sur-Seine a enregistré 17 ventes en 2024, à un prix médian de 16 330 €/m². Une maison de 233 m² sur 178 m² de terrain y change de mains autour de 3,82 M€.

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 17 % de surface en plus et environ 653 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (10 339 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Neuilly-sur-Seine

Autour de Neuilly-sur-Seine, Asnières-sur-Seine est plus pavillonnaire (40 % de bâtiments bas), Clichy plus dense (10 %), et les prix moyens vont de 6 364 à 8 940 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.