Surélévation à Neuilly-sur-Seine : règles, prix et potentiel
À Neuilly-sur-Seine (92200), 11 % des 3 382 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Neuilly-sur-Seine (version de juin 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 10 339 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 414 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Neuilly-sur-Seine ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 370 | 11 % |
| 8 à 13 m | 897 | 27 % |
| 13 m et plus | 2 115 | 62 % |
Neuilly-sur-Seine compte 370 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 897 de 8 à 13 m et 2 115 plus hauts ou non mesurés.
Avec 11 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (34e sur 35) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 59 538 habitants sur 372 hectares, soit 16 017 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 4 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Neuilly-sur-Seine gagnerait 160 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,65 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Neuilly-sur-Seine
Neuilly-sur-Seine a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juin 2026.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 100 % du territoire est en zone urbaine.
18 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Neuilly-sur-Seine : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Neuilly-sur-Seine
- Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Neuilly-sur-Seine
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 11 033 € | 798 | 2 % |
| 2021 | 11 183 € | 977 | 1 % |
| 2022 | 11 305 € | 1 049 | 1 % |
| 2023 | 10 900 € | 815 | 1 % |
| 2024 | 10 339 € | 779 | 1 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 11 033 à 10 339 €/m² (-6 %), avec un pic à 11 305 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 798 à 779.
Les maisons représentaient 1 % des ventes en 2024, contre 2 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 65 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 10 339 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 207 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 414 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 620 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Neuilly-sur-Seine
Autour de Neuilly-sur-Seine, Bois-Colombes est plus pavillonnaire (52 % de bâtiments bas), Clichy plus dense (10 %), et les prix moyens vont de 6 364 à 8 940 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Courbevoie | 30 % | 6 684 €/m² |
| Surélévation à Levallois-Perret | 13 % | 8 940 €/m² |
| Surélévation à Puteaux | 31 % | 6 936 €/m² |
| Surélévation à La Garenne-Colombes | 44 % | 6 731 €/m² |
| Surélévation à Bois-Colombes | 52 % | 6 674 €/m² |
| Surélévation à Clichy | 10 % | 6 700 €/m² |
| Surélévation à Suresnes | 39 % | 6 920 €/m² |
| Surélévation à Asnières-sur-Seine | 40 % | 6 364 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.