Surélévation à Clichy : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Clichy ?

Clichy compte 216 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 322 de 8 à 13 m et 1 636 plus hauts ou non mesurés.

Avec 10 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (35e sur 35) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 64 410 habitants sur 308 hectares, soit 20 916 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 2 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Clichy gagnerait 80 m² habitables, d’une valeur d’environ 536 000 € au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Clichy

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Boucle Nord de Seine, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 100 % du territoire est en zone urbaine.

8 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Clichy : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Clichy

• Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à la dissolution du gypse à Paris
• Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Saint-Ouen

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Clichy

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 7 215 à 6 700 €/m² (-7 %), avec un pic à 7 589 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 637 à 529.

Les maisons représentaient 1 % des ventes en 2024, contre 2 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 7 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Clichy

Autour de Clichy, Bois-Colombes est plus pavillonnaire (52 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 3 411 à 10 339 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.