Surélévation à Saint-Ouen-sur-Seine : règles, prix et potentiel
Sur les 3 771 bâtiments résidentiels de Saint-Ouen-sur-Seine (93400), l’IGN en mesure 1 200 sous 8 m de haut, soit 32 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLUi Plaine Commune fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (6 254 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 250 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Ouen-sur-Seine ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 200 | 32 % |
| 8 à 13 m | 912 | 24 % |
| 13 m et plus | 1 659 | 44 % |
Saint-Ouen-sur-Seine compte 1 200 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 912 de 8 à 13 m et 1 659 plus hauts ou non mesurés.
Avec 32 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (24e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 53 615 habitants sur 430 hectares, soit 12 461 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Saint-Ouen-sur-Seine
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Plaine Commune, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 84,3 % de la commune ; les 15,7 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UP Projet | 29,2 % |
| Mixte dense | 10,4 % |
| Economique mixte | 8,4 % |
| Grands services urbains et grands équipements | 7,3 % |
Saint-Ouen-sur-Seine compte 2 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Château, Eglise du Vieux-Saint-Ouen). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Ouen-sur-Seine : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Ouen-sur-Seine
- AP de SUP du 26/10/2017
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine dans le département de la Seine-Saint-Denis
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à la dissolution du gypse à Paris
- Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Saint-Ouen
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Ouen-sur-Seine
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 476 € | 488 | 6 % |
| 2021 | 6 732 € | 608 | 7 % |
| 2022 | 6 836 € | 708 | 6 % |
| 2023 | 6 551 € | 557 | 4 % |
| 2024 | 6 254 € | 472 | 6 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 476 à 6 254 €/m² (-3 %), avec un pic à 6 836 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 488 à 472.
Les maisons représentaient 6 % des ventes en 2024, contre 6 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 56 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 6 254 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 125 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 250 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 375 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Saint-Ouen-sur-Seine en 2024
Le marché des maisons de Saint-Ouen-sur-Seine a compté 27 ventes en 2024. La maison médiane y fait 84 m², avec 101 m² de terrain, et s’est vendue 533 000 €, soit 6 360 €/m² habitable.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 48 % de surface en plus et quelque 254 000 € de valeur au prix des maisons de Saint-Ouen-sur-Seine, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (6 254 €/m²).
Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 27 |
| Prix médian au m² | 6 360 € |
| Surface médiane | 84 m² |
| Terrain médian | 101 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 254 000 € |
Surélever près de Saint-Ouen-sur-Seine
Autour de Saint-Ouen-sur-Seine, Saint-Denis est plus pavillonnaire (59 % de bâtiments bas), Clichy plus dense (10 %), et les prix moyens vont de 3 982 à 8 940 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Clichy | 10 % | 6 700 €/m² |
| Surélévation à Asnières-sur-Seine | 40 % | 6 364 €/m² |
| Surélévation à Saint-Denis | 59 % | 3 982 €/m² |
| Surélévation à Levallois-Perret | 13 % | 8 940 €/m² |
| Surélévation à Gennevilliers | 43 % | 4 504 €/m² |
| Surélévation à Aubervilliers | 49 % | 3 983 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.