Surélévation à Saint-Ouen-sur-Seine : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Ouen-sur-Seine ?

Saint-Ouen-sur-Seine compte 1 200 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 912 de 8 à 13 m et 1 659 plus hauts ou non mesurés.

Avec 32 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (36e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 53 615 habitants sur 430 hectares, soit 12 461 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 12 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Ouen-sur-Seine gagnerait 480 m² habitables, d’une valeur d’environ 3 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Saint-Ouen-sur-Seine

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Plaine Commune, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 84,3 % du territoire est en zone urbaine et 15,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Ouen-sur-Seine : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Saint-Ouen-sur-Seine

• AP de SUP du 26/10/2017
• Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine dans le département de la Seine-Saint-Denis
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à la dissolution du gypse à Paris
• Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Saint-Ouen

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Saint-Ouen-sur-Seine

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 476 à 6 254 €/m² (-3 %), avec un pic à 6 836 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 488 à 472.

Les maisons représentaient 6 % des ventes en 2024, contre 6 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 54 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Saint-Ouen-sur-Seine

Autour de Saint-Ouen-sur-Seine, Saint-Denis est plus pavillonnaire (59 % de bâtiments bas), Clichy plus dense (10 %), et les prix moyens vont de 3 411 à 8 940 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.