Surélévation à Saint-Denis : règles, prix et potentiel
À Saint-Denis (93200, 93210, 93380), 59 % des 13 905 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Plaine Commune (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 982 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 159 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Denis ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 8 142 | 59 % |
| 8 à 13 m | 1 933 | 14 % |
| 13 m et plus | 3 830 | 27 % |
Saint-Denis compte 8 142 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 933 de 8 à 13 m et 3 830 plus hauts ou non mesurés.
Avec 59 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (17e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 149 077 habitants sur 1 577 hectares, soit 9 452 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Saint-Denis
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Plaine Commune, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 90 % de la commune ; les 10 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Mixte dense | 18,1 % |
| Grands services urbains et grands équipements | 16,4 % |
| Habitat pavillonnaire | 13,3 % |
| UP Projet | 9,2 % |
Saint-Denis compte 17 monuments historiques protégés, dont 5 classés (Carmel (ancien), Basilique Saint-Denis, Ancien couvent des Ursulines…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
31 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Denis : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Denis
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine dans le département de la Seine-Saint-Denis
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à la dissolution du gypse à Paris
- Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune de Saint-Denis
- Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Saint-Ouen
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Denis
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 022 € | 834 | 9 % |
| 2021 | 4 319 € | 925 | 10 % |
| 2022 | 4 383 € | 912 | 9 % |
| 2023 | 4 237 € | 725 | 9 % |
| 2024 | 3 982 € | 564 | 10 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 022 à 3 982 €/m² (-1 %), avec un pic à 4 383 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 834 à 564.
Les maisons représentaient 10 % des ventes en 2024, contre 9 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 1 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 982 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 80 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 159 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 239 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Saint-Denis en 2024
En 2024, 71 maisons se sont vendues seules à Saint-Denis (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 3 840 €/m², pour une maison type de 69 m² vendue 280 000 € sur un terrain d’environ 210 m².
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 58 % de surface en plus et quelque 154 000 € de valeur au prix des maisons de Saint-Denis, un peu moins que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 982 €/m²), tiré par les appartements.
Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 71 |
| Prix médian au m² | 3 840 € |
| Surface médiane | 69 m² |
| Terrain médian | 210 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 154 000 € |
Surélever près de Saint-Denis
Autour de Saint-Denis, Garges-lès-Gonesse est plus pavillonnaire (84 % de bâtiments bas), Saint-Ouen-sur-Seine plus dense (32 %), et les prix moyens vont de 2 598 à 6 254 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à La Courneuve | 60 % | 3 235 €/m² |
| Surélévation à Stains | 77 % | 3 201 €/m² |
| Surélévation à Aubervilliers | 49 % | 3 983 €/m² |
| Surélévation à Saint-Ouen-sur-Seine | 32 % | 6 254 €/m² |
| Surélévation à Épinay-sur-Seine | 72 % | 2 982 €/m² |
| Surélévation à Garges-lès-Gonesse | 84 % | 2 598 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.