Surélévation à Saint-Denis : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Denis ?

Saint-Denis compte 8 142 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 933 de 8 à 13 m et 3 830 plus hauts ou non mesurés.

Avec 59 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (25e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 149 077 habitants sur 1 577 hectares, soit 9 452 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 81 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Denis gagnerait 3 240 m² habitables, d’une valeur d’environ 12,9 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Saint-Denis

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Plaine Commune, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 90 % du territoire est en zone urbaine et 10 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

31 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Denis : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Saint-Denis

• Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine dans le département de la Seine-Saint-Denis
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à la dissolution du gypse à Paris
• Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune de Saint-Denis
• Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Saint-Ouen

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Saint-Denis

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 022 à 3 982 €/m² (-1 %), avec un pic à 4 383 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 834 à 564.

Les maisons représentaient 10 % des ventes en 2024, contre 9 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 2 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Saint-Denis

Autour de Saint-Denis, Montmagny est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Saint-Ouen-sur-Seine plus dense (32 %), et les prix moyens vont de 2 598 à 6 254 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.