Surélévation à Stains : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Stains ?

Stains compte 3 899 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 519 de 8 à 13 m et 615 plus hauts ou non mesurés.

Avec 77 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 7e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 41 388 habitants sur 541 hectares, soit 7 652 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Les règles d’urbanisme à Stains

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Plaine Commune, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 80,1 % de la commune ; les 19,9 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Stains compte 3 monuments historiques protégés (Mairie, Château de la Motte (ancien), Eglise Notre-Dame-de-l'Assomption). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Stains : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Stains

Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Stains dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Stains

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 043 à 3 201 €/m² (+5 %), avec un pic à 3 440 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 159 à 149.

Les maisons représentaient 44 % des ventes en 2024, contre 47 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 20 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Stains en 2024

En 2024, 65 maisons se sont vendues seules à Stains (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 3 750 €/m², pour une maison type de 65 m² vendue 250 000 € sur un terrain d’environ 292 m².

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 62 % de surface en plus et quelque 150 000 € de valeur au prix des maisons de Stains, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 201 €/m²).

Surélever près de Stains

Autour de Stains, Garges-lès-Gonesse est plus pavillonnaire (84 % de bâtiments bas), Saint-Denis plus dense (59 %), et les prix moyens vont de 2 383 à 3 982 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.