Surélévation à La Courneuve : règles, prix et potentiel
À La Courneuve (93120), 60 % des 3 940 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Plaine Commune (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 235 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 129 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à La Courneuve ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 366 | 60 % |
| 8 à 13 m | 446 | 11 % |
| 13 m et plus | 1 128 | 29 % |
La Courneuve compte 2 366 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 446 de 8 à 13 m et 1 128 plus hauts ou non mesurés.
Avec 60 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (15e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 47 167 habitants sur 752 hectares, soit 6 275 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à La Courneuve
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Plaine Commune, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 65,7 % du territoire est en zone urbaine et 34,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Activité économique Logistique | 13,8 % |
| UP Projet | 7,3 % |
| Mixte dense | 6,9 % |
| Activité économique | 6,8 % |
La Courneuve compte 1 monument historique protégé (Eglise Saint-Yves-des-Quatre-Routes). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de La Courneuve : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à La Courneuve
- Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune de La Courneuve
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à La Courneuve
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 318 € | 179 | 21 % |
| 2021 | 3 379 € | 194 | 20 % |
| 2022 | 3 709 € | 187 | 26 % |
| 2023 | 3 398 € | 134 | 21 % |
| 2024 | 3 235 € | 111 | 30 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 318 à 3 235 €/m² (-3 %), avec un pic à 3 709 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 179 à 111.
La part des maisons dans les ventes a progressé : 21 % en 2020, 30 % en 2024.
Ce prix est inférieur de 19 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 235 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 65 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 129 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 194 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à La Courneuve en 2024
En 2024, 31 maisons se sont vendues seules à La Courneuve (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 3 550 €/m², pour une maison type de 80 m² vendue 280 000 € sur un terrain d’environ 203 m².
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 50 % de surface en plus et environ 142 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 235 €/m²).
Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 31 |
| Prix médian au m² | 3 550 € |
| Surface médiane | 80 m² |
| Terrain médian | 203 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 142 000 € |
Surélever près de La Courneuve
Autour de La Courneuve, Garges-lès-Gonesse est plus pavillonnaire (84 % de bâtiments bas), Pantin plus dense (38 %), et les prix moyens vont de 2 598 à 5 849 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Saint-Denis | 59 % | 3 982 €/m² |
| Surélévation à Aubervilliers | 49 % | 3 983 €/m² |
| Surélévation à Stains | 77 % | 3 201 €/m² |
| Surélévation à Drancy | 77 % | 3 848 €/m² |
| Surélévation à Pantin | 38 % | 5 849 €/m² |
| Surélévation à Garges-lès-Gonesse | 84 % | 2 598 €/m² |
| Surélévation à Le Blanc-Mesnil | 79 % | 4 305 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.