Surélévation à La Courneuve : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à La Courneuve ?

La Courneuve compte 2 366 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 446 de 8 à 13 m et 1 128 plus hauts ou non mesurés.

Avec 60 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (23e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 47 167 habitants sur 752 hectares, soit 6 275 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 24 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², La Courneuve gagnerait 960 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,11 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à La Courneuve

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Plaine Commune, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 65,7 % du territoire est en zone urbaine et 34,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de La Courneuve : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à La Courneuve

• Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune de La Courneuve

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à La Courneuve

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 318 à 3 235 €/m² (-3 %), avec un pic à 3 709 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 179 à 111.

Les maisons représentaient 30 % des ventes en 2024, contre 21 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 21 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de La Courneuve

Autour de La Courneuve, Garges-lès-Gonesse est plus pavillonnaire (84 % de bâtiments bas), Pantin plus dense (38 %), et les prix moyens vont de 2 598 à 5 849 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.