Surélévation à Drancy : règles, prix et potentiel
Un étage de 40 m² vaut environ 154 000 € à Drancy (93700), au prix moyen constaté en 2024 (3 848 €/m², DVF), pour des travaux à partir de 72 000 €*. Le potentiel est réel : 77 % des 16 538 bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut selon l’IGN. Ce sont les règles du PLUi Paris Terres d’Envol (version de juillet 2025) qui décident, quartier par quartier.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Drancy ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 12 690 | 77 % |
| 8 à 13 m | 983 | 6 % |
| 13 m et plus | 2 865 | 17 % |
Drancy compte 12 690 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 983 de 8 à 13 m et 2 865 plus hauts ou non mesurés.
Avec 77 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 6e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 72 390 habitants sur 776 hectares, soit 9 327 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Drancy
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris Terres d’Envol, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 97 % du territoire est en zone urbaine et 3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zones pavillonnaires | 52,6 % |
| Zones d'équipements | 17,5 % |
| Zones de grandes résidences | 10,6 % |
| Zones de centralités | 6,6 % |
| Zones d'activités économiques | 4,4 % |
| Zones Naturelles | 3 % |
Drancy compte 2 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Camp de Drancy, puis Cité de la Muette, Asile de Drancy). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Drancy : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Drancy
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Drancy dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Drancy
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 708 € | 594 | 48 % |
| 2021 | 3 809 € | 681 | 49 % |
| 2022 | 4 001 € | 673 | 47 % |
| 2023 | 3 852 € | 522 | 43 % |
| 2024 | 3 848 € | 433 | 52 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 708 à 3 848 €/m² (+4 %), avec un pic à 4 001 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 594 à 433.
La part des maisons dans les ventes a progressé : 48 % en 2020, 52 % en 2024.
Ce prix est inférieur de 4 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 848 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 77 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 154 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 231 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Drancy en 2024
Côté maisons, Drancy a enregistré 214 ventes en 2024, à un prix médian de 3 930 €/m². Une maison de 68 m² sur 309 m² de terrain y change de mains autour de 275 000 €.
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 59 % de surface en plus et environ 157 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 848 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 214 |
| Prix médian au m² | 3 930 € |
| Surface médiane | 68 m² |
| Terrain médian | 309 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 157 000 € |
Surélever près de Drancy
Autour de Drancy, Bondy est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Pantin plus dense (38 %), et les prix moyens vont de 3 235 à 5 849 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Le Blanc-Mesnil | 79 % | 4 305 €/m² |
| Surélévation à Bobigny | 69 % | 3 497 €/m² |
| Surélévation à La Courneuve | 60 % | 3 235 €/m² |
| Surélévation à Bondy | 83 % | 3 236 €/m² |
| Surélévation à Pantin | 38 % | 5 849 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Aulnay-sous-Bois | 78 % | 3 638 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.