Surélévation à Drancy : règles, prix et potentiel
À Drancy (93700), 77 % des 16 538 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris Terres D'envol (version de juillet 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 848 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 154 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Drancy ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 12 690 | 77 % |
| 8 à 13 m | 983 | 6 % |
| 13 m et plus | 2 865 | 17 % |
Drancy compte 12 690 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 983 de 8 à 13 m et 2 865 plus hauts ou non mesurés.
Avec 77 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 8e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 72 390 habitants sur 776 hectares, soit 9 327 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 127 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Drancy gagnerait 5 080 m² habitables, d’une valeur d’environ 19,55 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Drancy
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris Terres D'envol, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 97 % du territoire est en zone urbaine et 3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zones pavillonnaires | 52,6 % |
| Zones d'équipements | 17,5 % |
| Zones de grandes résidences | 10,6 % |
| Zones de centralités | 6,6 % |
| Zones d'activités économiques | 4,4 % |
| Zones Naturelles | 3 % |
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Drancy : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Drancy
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Drancy dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Drancy
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 708 € | 594 | 48 % |
| 2021 | 3 809 € | 681 | 49 % |
| 2022 | 4 001 € | 673 | 47 % |
| 2023 | 3 852 € | 522 | 43 % |
| 2024 | 3 848 € | 433 | 52 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 708 à 3 848 €/m² (+4 %), avec un pic à 4 001 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 594 à 433.
Les maisons représentaient 52 % des ventes en 2024, contre 48 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 6 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 848 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 77 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 154 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 231 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Drancy
Autour de Drancy, Bondy est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Pantin plus dense (38 %), et les prix moyens vont de 3 235 à 5 849 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Le Blanc-Mesnil | 79 % | 4 305 €/m² |
| Surélévation à Le Bourget | 58 % | 4 245 €/m² |
| Surélévation à Bobigny | 69 % | 3 497 €/m² |
| Surélévation à La Courneuve | 60 % | 3 235 €/m² |
| Surélévation à Bondy | 83 % | 3 236 €/m² |
| Surélévation à Pantin | 38 % | 5 849 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Aulnay-sous-Bois | 78 % | 3 638 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.