Surélévation à Noisy-le-Sec : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Noisy-le-Sec ?

Noisy-le-Sec compte 3 353 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 031 de 8 à 13 m et 1 068 plus hauts ou non mesurés.

Avec 62 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (14e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 45 510 habitants sur 504 hectares, soit 9 023 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Noisy-le-Sec

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 95,2 % du territoire est en zone urbaine et 4,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Noisy-le-Sec compte 1 monument historique protégé (Cité expérimentale de Merlan). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Noisy-le-Sec : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Noisy-le-Sec

• Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
• Périmètre de risque lié à la présence d’anciennes carrières et dissolution du gypse à Noisy-le-Sec

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Noisy-le-Sec

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 883 à 3 791 €/m² (-2 %), avec un pic à 4 349 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 317 à 235.

La part des maisons dans les ventes a progressé : 28 % en 2020, 29 % en 2024.

Ce prix est inférieur de 6 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Noisy-le-Sec en 2024

Côté maisons, Noisy-le-Sec a enregistré 66 ventes en 2024, à un prix médian de 4 060 €/m². Une maison de 80 m² sur 259 m² de terrain y change de mains autour de 345 000 €.

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 50 % de surface en plus et environ 162 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 791 €/m²).

Surélever près de Noisy-le-Sec

Autour de Noisy-le-Sec, Bondy est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Pantin plus dense (38 %), et les prix moyens vont de 3 236 à 5 871 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.