Surélévation à Noisy-le-Sec : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Noisy-le-Sec ?

Noisy-le-Sec compte 3 353 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 031 de 8 à 13 m et 1 068 plus hauts ou non mesurés.

Avec 62 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (21e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 45 510 habitants sur 504 hectares, soit 9 023 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 34 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Noisy-le-Sec gagnerait 1 360 m² habitables, d’une valeur d’environ 5,16 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Noisy-le-Sec

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 95,2 % du territoire est en zone urbaine et 4,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Noisy-le-Sec : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Noisy-le-Sec

• Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
• Périmètre de risque lié à la présence d’anciennes carrières et dissolution du gypse à Noisy-le-Sec

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Noisy-le-Sec

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 883 à 3 791 €/m² (-2 %), avec un pic à 4 349 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 317 à 235.

Les maisons représentaient 29 % des ventes en 2024, contre 28 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 7 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Noisy-le-Sec

Autour de Noisy-le-Sec, Bondy est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Les Lilas plus dense (37 %), et les prix moyens vont de 3 236 à 6 613 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.