Surélévation à Rosny-sous-Bois : règles, prix et potentiel
Sur les 6 818 bâtiments résidentiels de Rosny-sous-Bois (93110), l’IGN en mesure 3 741 sous 8 m de haut, soit 55 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLUi Grand Paris-Grand Est fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (3 897 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 156 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Rosny-sous-Bois ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 741 | 55 % |
| 8 à 13 m | 1 185 | 17 % |
| 13 m et plus | 1 892 | 28 % |
Rosny-sous-Bois compte 3 741 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 185 de 8 à 13 m et 1 892 plus hauts ou non mesurés.
Avec 55 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (18e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 47 180 habitants sur 591 hectares, soit 7 981 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Rosny-sous-Bois
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 91,3 % de la commune ; les 8,7 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 28,3 % |
| Zone de grands collectifs | 23,3 % |
| Zone d'activités économiques à dominante commerciale | 10,5 % |
| Zone d'activités économiques | 9,7 % |
| Zone de centralité urbaine | 7,9 % |
| Zone naturelle de loisirs | 4,8 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Rosny-sous-Bois : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Rosny-sous-Bois
- Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
- Zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines dans la commune de Rosny-sous-Bois
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Rosny-sous-Bois
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 998 € | 501 | 21 % |
| 2021 | 4 348 € | 573 | 26 % |
| 2022 | 4 270 € | 561 | 20 % |
| 2023 | 4 280 € | 390 | 19 % |
| 2024 | 3 897 € | 378 | 17 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 998 à 3 897 €/m² (-3 %), avec un pic à 4 348 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 501 à 378.
Les maisons représentaient 17 % des ventes en 2024, contre 21 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 3 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 897 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 78 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 156 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 234 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Rosny-sous-Bois en 2024
Le marché des maisons de Rosny-sous-Bois a compté 62 ventes en 2024. La maison médiane y fait 80 m², avec 309 m² de terrain, et s’est vendue 346 000 €, soit 4 870 €/m² habitable.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 50 % de surface en plus et quelque 195 000 € de valeur au prix des maisons de Rosny-sous-Bois, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 897 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 62 |
| Prix médian au m² | 4 870 € |
| Surface médiane | 80 m² |
| Terrain médian | 309 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 195 000 € |
Surélever près de Rosny-sous-Bois
Autour de Rosny-sous-Bois, Bondy est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Montreuil plus dense (53 %), et les prix moyens vont de 3 236 à 6 008 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Fontenay-sous-Bois | 58 % | 6 008 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Montreuil | 53 % | 5 871 €/m² |
| Surélévation à Bondy | 83 % | 3 236 €/m² |
| Surélévation à Le Perreux-sur-Marne | 67 % | 5 828 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.