Surélévation à Bondy : règles, prix et potentiel
À Bondy (93140), 83 % des 6 268 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Est Ensemble (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 236 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 129 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bondy ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 5 191 | 83 % |
| 8 à 13 m | 624 | 10 % |
| 13 m et plus | 453 | 7 % |
Bondy compte 5 191 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 624 de 8 à 13 m et 453 plus hauts ou non mesurés.
Avec 83 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 2e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 50 595 habitants sur 546 hectares, soit 9 262 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 52 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bondy gagnerait 2 080 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,73 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Bondy
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 93,3 % du territoire est en zone urbaine et 6,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur de preservation | 41 % |
| Secteur de renouvellement | 19,2 % |
| Activites economiques | 6 % |
| Zone Naturelle | 4,6 % |
| Espace vert urbain | 3,9 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bondy : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Bondy
- Périmètre de risque lié à la présence d’anciennes carrières et dissolution du gypse à Noisy-le-Sec
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Bondy
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 428 € | 388 | 47 % |
| 2021 | 3 504 € | 472 | 43 % |
| 2022 | 3 679 € | 435 | 45 % |
| 2023 | 3 508 € | 324 | 40 % |
| 2024 | 3 236 € | 288 | 40 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 428 à 3 236 €/m² (-6 %), avec un pic à 3 679 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 388 à 288.
Les maisons représentaient 40 % des ventes en 2024, contre 47 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 21 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 236 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 65 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 129 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 194 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Bondy
Autour de Bondy, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Romainville plus dense (50 %), et les prix moyens vont de 3 497 à 5 382 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Les Pavillons-sous-Bois | 83 % | 3 695 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Villemomble | 68 % | 3 918 €/m² |
| Surélévation à Le Raincy | 56 % | 4 345 €/m² |
| Surélévation à Bobigny | 69 % | 3 497 €/m² |
| Surélévation à Rosny-sous-Bois | 55 % | 3 897 €/m² |
| Surélévation à Drancy | 77 % | 3 848 €/m² |
| Surélévation à Romainville | 50 % | 5 382 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.