Surélévation à Bondy : règles, prix et potentiel
Sur les 6 268 bâtiments résidentiels de Bondy (93140), l’IGN en mesure 5 191 sous 8 m de haut, soit 83 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLUi Est Ensemble fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (3 236 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 129 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bondy ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 5 191 | 83 % |
| 8 à 13 m | 624 | 10 % |
| 13 m et plus | 453 | 7 % |
Bondy compte 5 191 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 624 de 8 à 13 m et 453 plus hauts ou non mesurés.
Avec 83 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 1re sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 50 595 habitants sur 546 hectares, soit 9 262 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Bondy
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 93,3 % de la commune ; les 6,7 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur de preservation | 41 % |
| Secteur de renouvellement | 19,2 % |
| Activites economiques | 6 % |
| Zone Naturelle | 4,6 % |
| Espace vert urbain | 3,9 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bondy : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Bondy
- Périmètre de risque lié à la présence d’anciennes carrières et dissolution du gypse à Noisy-le-Sec
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Bondy
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 428 € | 388 | 47 % |
| 2021 | 3 504 € | 472 | 43 % |
| 2022 | 3 679 € | 435 | 45 % |
| 2023 | 3 508 € | 324 | 40 % |
| 2024 | 3 236 € | 288 | 40 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 428 à 3 236 €/m² (-6 %), avec un pic à 3 679 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 388 à 288.
Les maisons représentaient 40 % des ventes en 2024, contre 47 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 19 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 236 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 65 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 129 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 194 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Bondy en 2024
Le marché des maisons de Bondy a compté 113 ventes en 2024. La maison médiane y fait 74 m², avec 264 m² de terrain, et s’est vendue 272 000 €, soit 3 500 €/m² habitable.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 54 % de surface en plus et quelque 140 000 € de valeur au prix des maisons de Bondy, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 236 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 113 |
| Prix médian au m² | 3 500 € |
| Surface médiane | 74 m² |
| Terrain médian | 264 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 140 000 € |
Surélever près de Bondy
Autour de Bondy, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Romainville plus dense (50 %), et les prix moyens vont de 3 497 à 5 382 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Bobigny | 69 % | 3 497 €/m² |
| Surélévation à Rosny-sous-Bois | 55 % | 3 897 €/m² |
| Surélévation à Drancy | 77 % | 3 848 €/m² |
| Surélévation à Romainville | 50 % | 5 382 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.