Surélévation à Bobigny : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bobigny ?

Bobigny compte 3 875 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 297 de 8 à 13 m et 1 445 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (69 %) est proche de la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) ; elle se classe 13e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 56 927 habitants sur 678 hectares, soit 8 399 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Bobigny

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 88,2 % de la commune ; les 11,8 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Bobigny compte 4 monuments historiques protégés (Cimetière musulman, Bourse départementale du Travail, Ancienne gare SNCF de la Grande Ceinture…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bobigny : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Bobigny

• Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune de Bobigny
• Périmètre de risque lié à la présence d’anciennes carrières et dissolution du gypse à Noisy-le-Sec

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Bobigny

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 398 à 3 497 €/m² (+3 %), avec un pic à 4 037 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 170 à 157.

Les maisons représentaient 38 % des ventes en 2024, contre 39 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Bobigny en 2024

Côté maisons, Bobigny a enregistré 58 ventes en 2024, à un prix médian de 3 500 €/m². Une maison de 80 m² sur 291 m² de terrain y change de mains autour de 280 000 €.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 50 % de surface en plus et quelque 140 000 € de valeur au prix des maisons de Bobigny, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 497 €/m²).

Surélever près de Bobigny

Autour de Bobigny, Bondy est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Pantin plus dense (38 %), et les prix moyens vont de 3 236 à 5 849 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.