Surélévation à Bobigny : règles, prix et potentiel
À Bobigny (93000), 69 % des 5 617 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Est Ensemble (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 497 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 140 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bobigny ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 875 | 69 % |
| 8 à 13 m | 297 | 5 % |
| 13 m et plus | 1 445 | 26 % |
Bobigny compte 3 875 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 297 de 8 à 13 m et 1 445 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (69 %) est proche de la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) ; elle se classe 17e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 56 927 habitants sur 678 hectares, soit 8 399 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 39 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bobigny gagnerait 1 560 m² habitables, d’une valeur d’environ 5,46 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Bobigny
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 88,2 % du territoire est en zone urbaine et 11,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur de renouvellement | 18,7 % |
| Secteur de preservation | 18,6 % |
| Activites economiques | 17,2 % |
| Espace vert urbain | 6,3 % |
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bobigny : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Bobigny
- Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune de Bobigny
- Périmètre de risque lié à la présence d’anciennes carrières et dissolution du gypse à Noisy-le-Sec
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Bobigny
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 398 € | 170 | 39 % |
| 2021 | 3 773 € | 249 | 36 % |
| 2022 | 3 782 € | 217 | 37 % |
| 2023 | 4 037 € | 212 | 44 % |
| 2024 | 3 497 € | 157 | 38 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 398 à 3 497 €/m² (+3 %), avec un pic à 4 037 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 170 à 157.
Les maisons représentaient 38 % des ventes en 2024, contre 39 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 14 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 497 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 70 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 140 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 210 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Bobigny
Autour de Bobigny, Bondy est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Les Lilas plus dense (37 %), et les prix moyens vont de 3 236 à 6 613 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Drancy | 77 % | 3 848 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Romainville | 50 % | 5 382 €/m² |
| Surélévation à Pantin | 38 % | 5 849 €/m² |
| Surélévation à Bondy | 83 % | 3 236 €/m² |
| Surélévation à Les Lilas | 37 % | 6 613 €/m² |
| Surélévation à Le Blanc-Mesnil | 79 % | 4 305 €/m² |
| Surélévation à Le Bourget | 58 % | 4 245 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.