Surélévation à Pantin : règles, prix et potentiel
À Pantin (93500), 38 % des 3 968 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Est Ensemble (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 849 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 234 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Pantin ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 505 | 38 % |
| 8 à 13 m | 596 | 15 % |
| 13 m et plus | 1 867 | 47 % |
Pantin compte 1 505 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 596 de 8 à 13 m et 1 867 plus hauts ou non mesurés.
Avec 38 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (34e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 61 929 habitants sur 500 hectares, soit 12 375 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 15 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Pantin gagnerait 600 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,51 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Pantin
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 79,3 % du territoire est en zone urbaine et 20,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Activites economiques | 17,8 % |
| Zone naturelle cimetiere | 15,8 % |
| Zone mixte | 13 % |
| Secteur de preservation | 6,1 % |
12 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Pantin : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Pantin
- PPRMT liés aux anciennes carrières sur les communes de Pantin, Les Lilas et Le Pré-Saint-Gervais
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à la dissolution du gypse à Paris
- Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune de Pantin
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Pantin
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 271 € | 541 | 5 % |
| 2021 | 6 632 € | 649 | 8 % |
| 2022 | 6 422 € | 651 | 5 % |
| 2023 | 6 172 € | 496 | 5 % |
| 2024 | 5 849 € | 462 | 5 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 271 à 5 849 €/m² (-7 %), avec un pic à 6 632 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 541 à 462.
Les maisons représentaient 5 % des ventes en 2024, contre 5 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 44 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 5 849 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 117 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 234 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 351 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Pantin
Autour de Pantin, Drancy est plus pavillonnaire (77 % de bâtiments bas), Les Lilas plus dense (37 %), et les prix moyens vont de 3 235 à 6 613 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Le Pré-Saint-Gervais | 39 % | 6 194 €/m² |
| Surélévation à Aubervilliers | 49 % | 3 983 €/m² |
| Surélévation à Les Lilas | 37 % | 6 613 €/m² |
| Surélévation à Bobigny | 69 % | 3 497 €/m² |
| Surélévation à Romainville | 50 % | 5 382 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Drancy | 77 % | 3 848 €/m² |
| Surélévation à La Courneuve | 60 % | 3 235 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.