Surélévation à Pantin : règles, prix et potentiel
Sur les 3 968 bâtiments résidentiels de Pantin (93500), l’IGN en mesure 1 505 sous 8 m de haut, soit 38 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLUi Est Ensemble fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (5 849 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 234 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Pantin ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 505 | 38 % |
| 8 à 13 m | 596 | 15 % |
| 13 m et plus | 1 867 | 47 % |
Pantin compte 1 505 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 596 de 8 à 13 m et 1 867 plus hauts ou non mesurés.
Avec 38 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (23e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 61 929 habitants sur 500 hectares, soit 12 375 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Pantin
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 79,3 % du territoire est en zone urbaine et 20,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Activites economiques | 17,8 % |
| Zone naturelle cimetiere | 15,8 % |
| Zone mixte | 13 % |
| Secteur de preservation | 6,1 % |
Pantin compte 6 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Eglise Saint-Germain, Piscine, Hôtel de ville…). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
12 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Pantin : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Pantin
- PPRMT liés aux anciennes carrières sur les communes de Pantin, Les Lilas et Le Pré-Saint-Gervais
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à la dissolution du gypse à Paris
- Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune de Pantin
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Pantin
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 271 € | 541 | 5 % |
| 2021 | 6 632 € | 649 | 8 % |
| 2022 | 6 422 € | 651 | 5 % |
| 2023 | 6 172 € | 496 | 5 % |
| 2024 | 5 849 € | 462 | 5 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 271 à 5 849 €/m² (-7 %), avec un pic à 6 632 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 541 à 462.
La part des maisons dans les ventes est stable : 5 % en 2020, 5 % en 2024.
Ce prix est supérieur de 46 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 5 849 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 117 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 234 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 351 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Pantin en 2024
Le marché des maisons de Pantin a compté 21 ventes en 2024. La maison médiane y fait 75 m², avec 146 m² de terrain, et s’est vendue 500 000 €, soit 8 100 €/m² habitable.
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 53 % de surface en plus et environ 324 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (5 849 €/m²).
Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 21 |
| Prix médian au m² | 8 100 € |
| Surface médiane | 75 m² |
| Terrain médian | 146 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 324 000 € |
Surélever près de Pantin
Autour de Pantin, Drancy est plus pavillonnaire (77 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 3 235 à 5 382 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Aubervilliers | 49 % | 3 983 €/m² |
| Surélévation à Bobigny | 69 % | 3 497 €/m² |
| Surélévation à Romainville | 50 % | 5 382 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Drancy | 77 % | 3 848 €/m² |
| Surélévation à La Courneuve | 60 % | 3 235 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.