Surélévation à Aubervilliers : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Aubervilliers ?

Aubervilliers compte 2 731 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 071 de 8 à 13 m et 1 787 plus hauts ou non mesurés.

Avec 49 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (21e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 88 365 habitants sur 577 hectares, soit 15 323 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Aubervilliers

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Plaine Commune, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 96,1 % du territoire est en zone urbaine et 3,9 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Aubervilliers compte 2 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Eglise Notre-Dame-des-Vertus, Ancienne manufacture d'allumettes, actuellement siège de la Documentation française). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Aubervilliers : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Aubervilliers

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à la dissolution du gypse à Paris
• Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune d’Aubervilliers

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Aubervilliers

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 052 à 3 983 €/m² (-2 %), avec un pic à 4 525 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 544 à 363.

La part des maisons dans les ventes a reculé : 10 % en 2020, 8 % en 2024.

Ce prix est inférieur de 1 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Aubervilliers en 2024

Le marché des maisons de Aubervilliers a compté 30 ventes en 2024. La maison médiane y fait 72 m², avec 174 m² de terrain, et s’est vendue 271 000 €, soit 3 960 €/m² habitable.

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 56 % de surface en plus et environ 158 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, un peu moins que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 983 €/m²), tiré par les appartements.

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Aubervilliers

Autour de Aubervilliers, Bobigny est plus pavillonnaire (69 % de bâtiments bas), Saint-Ouen-sur-Seine plus dense (32 %), et les prix moyens vont de 3 235 à 6 254 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.