Surélévation à Romainville : règles, prix et potentiel
À Romainville (93230), 50 % des 5 526 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Est Ensemble (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 382 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 215 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Romainville ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 768 | 50 % |
| 8 à 13 m | 925 | 17 % |
| 13 m et plus | 1 833 | 33 % |
Romainville compte 2 768 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 925 de 8 à 13 m et 1 833 plus hauts ou non mesurés.
Avec 50 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (30e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 37 152 habitants sur 344 hectares, soit 10 795 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 28 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Romainville gagnerait 1 120 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,03 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Romainville
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 79 % du territoire est en zone urbaine et 21 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur de preservation | 20,5 % |
| Zone Naturelle | 20,2 % |
| Zone mixte | 12,4 % |
| Activites economiques | 9,4 % |
| Secteur de renouvellement | 8,8 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Romainville : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Romainville
- AP SUP 6 juillet 2020
- Plan de prévention des risques naturels liés aux anciennes carrières sur la commune de Romainville
- Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
- Périmètre de risque lié à la présence d’anciennes carrières et dissolution du gypse à Noisy-le-Sec
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Romainville
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 5 695 € | 287 | 33 % |
| 2021 | 6 026 € | 334 | 27 % |
| 2022 | 6 247 € | 314 | 29 % |
| 2023 | 5 999 € | 243 | 27 % |
| 2024 | 5 382 € | 210 | 26 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 695 à 5 382 €/m² (-5 %), avec un pic à 6 247 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 287 à 210.
Les maisons représentaient 26 % des ventes en 2024, contre 33 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 32 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 5 382 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 108 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 215 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 323 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Romainville
Autour de Romainville, Bobigny est plus pavillonnaire (69 % de bâtiments bas), Les Lilas plus dense (37 %), et les prix moyens vont de 3 497 à 6 613 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Les Lilas | 37 % | 6 613 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Bagnolet | 46 % | 5 593 €/m² |
| Surélévation à Montreuil | 53 % | 5 871 €/m² |
| Surélévation à Le Pré-Saint-Gervais | 39 % | 6 194 €/m² |
| Surélévation à Bobigny | 69 % | 3 497 €/m² |
| Surélévation à Pantin | 38 % | 5 849 €/m² |
| Surélévation à Rosny-sous-Bois | 55 % | 3 897 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.