Surélévation à Romainville : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Romainville ?

Romainville compte 2 768 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 925 de 8 à 13 m et 1 833 plus hauts ou non mesurés.

Avec 50 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (20e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 37 152 habitants sur 344 hectares, soit 10 795 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Romainville

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 79 % du territoire est en zone urbaine et 21 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Romainville compte 2 monuments historiques protégés (Eglise, Cinéma "Le Trianon"). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Romainville : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Romainville

• AP SUP 6 juillet 2020
• Plan de prévention des risques naturels liés aux anciennes carrières sur la commune de Romainville
• Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
• Périmètre de risque lié à la présence d’anciennes carrières et dissolution du gypse à Noisy-le-Sec

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Romainville

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 695 à 5 382 €/m² (-5 %), avec un pic à 6 247 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 287 à 210.

La part des maisons dans les ventes a reculé : 33 % en 2020, 26 % en 2024.

Ce prix est supérieur de 34 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Romainville en 2024

En 2024, 48 maisons se sont vendues seules à Romainville (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 6 210 €/m², pour une maison type de 74 m² vendue 460 000 € sur un terrain d’environ 189 m².

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 54 % de surface en plus et environ 248 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (5 382 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Romainville

Autour de Romainville, Bobigny est plus pavillonnaire (69 % de bâtiments bas), Pantin plus dense (38 %), et les prix moyens vont de 3 497 à 5 871 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.