Surélévation à Bagnolet : règles, prix et potentiel
À Bagnolet (93170), 46 % des 4 294 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Est Ensemble (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 593 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 224 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bagnolet ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 995 | 46 % |
| 8 à 13 m | 925 | 22 % |
| 13 m et plus | 1 374 | 32 % |
Bagnolet compte 1 995 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 925 de 8 à 13 m et 1 374 plus hauts ou non mesurés.
Avec 46 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (32e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 43 086 habitants sur 257 hectares, soit 16 789 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 20 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bagnolet gagnerait 800 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,47 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Bagnolet
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 90,6 % du territoire est en zone urbaine et 9,4 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur de preservation | 23,3 % |
| Secteur de renouvellement | 17,8 % |
| Zone mixte | 15,2 % |
| Activites economiques | 9,6 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Bagnolet : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Bagnolet
- Plan PPRN mouvements de terrain de Bagnolet
- Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Bagnolet
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 5 630 € | 301 | 18 % |
| 2021 | 6 368 € | 341 | 21 % |
| 2022 | 6 126 € | 346 | 16 % |
| 2023 | 5 941 € | 233 | 18 % |
| 2024 | 5 593 € | 193 | 20 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 630 à 5 593 €/m² (-1 %), avec un pic à 6 368 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 301 à 193.
Les maisons représentaient 20 % des ventes en 2024, contre 18 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 37 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 5 593 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 112 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 224 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 336 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Bagnolet
Autour de Bagnolet, Noisy-le-Sec est plus pavillonnaire (62 % de bâtiments bas), Saint-Mandé plus dense (13 %), et les prix moyens vont de 3 791 à 8 671 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Les Lilas | 37 % | 6 613 €/m² |
| Surélévation à Montreuil | 53 % | 5 871 €/m² |
| Surélévation à Romainville | 50 % | 5 382 €/m² |
| Surélévation à Le Pré-Saint-Gervais | 39 % | 6 194 €/m² |
| Surélévation à Vincennes | 22 % | 8 671 €/m² |
| Surélévation à Saint-Mandé | 13 % | 8 599 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Pantin | 38 % | 5 849 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.