Surélévation à Bagnolet : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bagnolet ?

Bagnolet compte 1 995 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 925 de 8 à 13 m et 1 374 plus hauts ou non mesurés.

Avec 46 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (22e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 43 086 habitants sur 257 hectares, soit 16 789 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Bagnolet

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 90,6 % de la commune ; les 9,4 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Bagnolet compte 1 monument historique protégé (Eglise Saint-Leu-Saint-Gilles). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Bagnolet : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Bagnolet

• Plan PPRN mouvements de terrain de Bagnolet
• Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Bagnolet

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 630 à 5 593 €/m² (-1 %), avec un pic à 6 368 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 301 à 193.

Les maisons représentaient 20 % des ventes en 2024, contre 18 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 39 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Bagnolet en 2024

En 2024, 34 maisons se sont vendues seules à Bagnolet (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 6 810 €/m², pour une maison type de 74 m² vendue 452 000 € sur un terrain d’environ 140 m².

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 54 % de surface en plus et quelque 272 000 € de valeur au prix des maisons de Bagnolet, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (5 593 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Bagnolet

Autour de Bagnolet, Noisy-le-Sec est plus pavillonnaire (62 % de bâtiments bas), Vincennes plus dense (22 %), et les prix moyens vont de 3 791 à 8 671 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.