Surélévation à Vincennes : règles, prix et potentiel
À Vincennes (94300), 22 % des 3 724 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 8 671 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 347 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Vincennes ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 813 | 22 % |
| 8 à 13 m | 1 060 | 28 % |
| 13 m et plus | 1 851 | 50 % |
Vincennes compte 813 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 060 de 8 à 13 m et 1 851 plus hauts ou non mesurés.
Avec 22 % de bâtiments bas, contre 68 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (18e sur 18 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 48 193 habitants sur 190 hectares, soit 25 319 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Vincennes
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 97,5 % de la commune ; les 2,5 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UA - Zone de centralité urbaine | 52,5 % |
| UC - Zone d'habitat collectif | 17,6 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 13,5 % |
| UP - Zone pavillonnaire | 9,4 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 3 % |
| N - Zone naturelle | 2,5 % |
Vincennes compte 4 monuments historiques protégés, dont 4 classés (Château de Vincennes, Hôtel de ville de Vincennes, Abords du château de Vincennes…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
8 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Vincennes, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Vincennes
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
- Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Vincennes
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 9 135 € | 788 | 3 % |
| 2021 | 9 528 € | 887 | 4 % |
| 2022 | 9 368 € | 932 | 3 % |
| 2023 | 9 026 € | 766 | 4 % |
| 2024 | 8 671 € | 674 | 4 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 9 135 à 8 671 €/m² (-5 %), avec un pic à 9 528 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 788 à 674.
Les maisons représentaient 4 % des ventes en 2024, contre 3 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 74 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 8 671 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 173 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 347 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 520 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Vincennes en 2024
En 2024, 26 maisons se sont vendues seules à Vincennes (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 10 920 €/m², pour une maison type de 100 m² vendue 1,12 M€ sur un terrain d’environ 140 m².
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 40 % de surface en plus et quelque 437 000 € de valeur au prix des maisons de Vincennes, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (8 671 €/m²).
Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 26 |
| Prix médian au m² | 10 920 € |
| Surface médiane | 100 m² |
| Terrain médian | 140 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 437 000 € |
Surélever près de Vincennes
Autour de Vincennes, Fontenay-sous-Bois est plus pavillonnaire (58 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 5 593 à 6 107 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Montreuil | 53 % | 5 871 €/m² |
| Surélévation à Bagnolet | 46 % | 5 593 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-sous-Bois | 58 % | 6 008 €/m² |
| Surélévation à Nogent-sur-Marne | 36 % | 6 107 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.